Créer une société de promotion immobilière à Genève quand on vient de l’étranger : Lex Koller, LDTR, autorisation de construire et vente sur plan

Ce que fait une société de promotion immobilière

La société de promotion achète un terrain ou un immeuble, porte la demande d’autorisation, finance l’opération, confie les plans à un architecte et les travaux à des entreprises, puis vend. Elle est maître d’ouvrage et vendeuse. Elle se distingue du courtier, rémunéré à la commission pour trouver un acheteur, et de l’entreprise générale ou de construction, qui exécute les travaux commandés. Si votre projet est de bâtir pour d’autres, notre guide pour créer une entreprise de construction couvre les conventions collectives et la Suva.

Ni la Confédération ni le canton de Genève ne soumettent la promotion immobilière à une autorisation d’exercer. Les contraintes se trouvent dans chaque opération, et elles commencent avec l’identité de l’acheteur.

Lex Koller : qui peut acheter quoi

La loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger (LFAIE) soumet l’achat d’un immeuble par une personne à l’étranger à l’autorisation de l’autorité cantonale (art. 2 al. 1 LFAIE), et cette autorisation est refusée lorsque l’immeuble sert à un placement de capitaux que la loi n’admet pas (art. 12 let. a LFAIE). Construire des appartements pour les vendre entre dans cette catégorie.

La loi ne s’arrête pas à la nationalité du fondateur. Une société dont le siège est à Genève est elle-même une personne à l’étranger si des personnes à l’étranger y exercent une position dominante (art. 5 al. 1 let. c LFAIE). Cette domination est présumée lorsque des personnes à l’étranger détiennent plus d’un tiers du capital, plus du tiers des voix, ou lui ont prêté des fonds remboursables au-delà de la moitié de ses fonds propres au sens de la loi (art. 6 al. 2 LFAIE). Vos statuts, votre registre des actionnaires et vos prêts d’associés seront lus par l’autorité.

Les instructions de l’Office fédéral de la justice aux registres fonciers expliquent la logique : un immeuble qui sert à une activité économique, comme des bureaux, des magasins ou un hôtel, peut être acquis par une personne à l’étranger même dans le seul but de placer des capitaux, à condition qu’elle n’y acquière pas de logements et ne projette pas d’en construire. Le terrain à bâtir conservé pour plus tard est, lui, un placement prohibé, même en zone industrielle. Les montages par prête-nom ou par financement déguisé sont visés par la loi (art. 12 let. c LFAIE) : un achat conclu sans l’autorisation nécessaire reste sans effet (art. 26 LFAIE).

Construire à Genève : la LCI

La loi genevoise sur les constructions et les installations diverses pose la règle de base : « Sur tout le territoire du canton nul ne peut, sans y avoir été autorisé : a) élever en tout ou partie une construction ou une installation » (art. 1 al. 1 LCI). C’est la société de promotion, comme maître d’ouvrage, qui dépose la demande. Les plans joints doivent être établis et signés par une personne inscrite au tableau des mandataires professionnellement qualifiés (art. 2 al. 3 LCI), et la direction des travaux doit aussi être confiée à un mandataire inscrit (art. 6 al. 1 LCI).

Pour un promoteur venu de l’étranger, cela signifie qu’un architecte de son pays ne peut pas signer seul les plans d’un projet genevois s’il n’est pas inscrit au tableau. Prévoyez ce partenaire dès l’étude de faisabilité, avant même de signer la promesse d’achat du terrain.

Transformer un immeuble habité : la LDTR

Beaucoup de promoteurs étrangers imaginent à Genève une opération classique ailleurs : acheter un immeuble locatif ancien, le rénover, puis vendre les appartements un à un. La LDTR rend ce schéma difficile. Elle prévoit des restrictions « à la démolition, à la transformation et au changement d’affectation des maisons d’habitation » ainsi que « quant à l’aliénation des appartements destinés à la location » (art. 1 al. 2 LDTR).

La notion de transformation est large : modifier la distribution intérieure, créer de nouveaux logements, installer des équipements nouveaux d’une certaine importance ou rénover entrent dans la définition (art. 3 al. 1 LDTR), et « une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3, alinéa 1 » (art. 9 al. 1 LDTR). Une société de promotion qui vise des immeubles habités doit donc intégrer dans son calendrier et dans son plan financier une procédure d’autorisation LDTR, avec ses conditions, avant de promettre quoi que ce soit à ses investisseurs.

Vendre les lots : acte authentique et garantie 2026

Une vente d’immeuble n’est valable qu’en la forme authentique, devant notaire (art. 216 al. 1 CO), tout comme la promesse de vente (art. 216 al. 2 CO). Depuis le 1er janvier 2026, l’acheteur a 60 jours pour signaler les défauts au vendeur, délai qu’aucune convention ne peut raccourcir (art. 219a al. 1 CO). Pour un bâtiment encore à construire ou construit moins de deux ans avant la vente, il peut en outre exiger que le vendeur répare à ses frais (art. 219a al. 2 CO), pendant cinq ans à compter du transfert de propriété (art. 219a al. 3 CO).

Payer les entreprises sans grever le terrain

Les artisans et entrepreneurs qui ont fourni du travail sur votre chantier peuvent faire inscrire une hypothèque légale sur le terrain, même lorsque leur débiteur est votre entreprise générale et non votre société (art. 837 al. 1 ch. 3 CC). Ils ont quatre mois après l’achèvement des travaux pour obtenir l’inscription (art. 839 al. 2 CC), et une renonciation signée d’avance ne vaut rien (art. 837 al. 3 CC). L’inscription n’a pas lieu si le propriétaire fournit des sûretés suffisantes (art. 839 al. 3 CC).

En pratique, exigez de l’entreprise générale la preuve du paiement de ses sous-traitants avant chaque versement, ou prévoyez des garanties bancaires. Un gage inscrit sur un lot que vous êtes en train de vendre retarde l’acte et inquiète la banque de l’acheteur.

TVA et impôt sur les gains immobiliers

Le transfert d’un immeuble est exclu du champ de la TVA (art. 21 al. 2 ch. 20 LTVA), et l’option pour l’imposer est exclue lorsque l’acquéreur destine l’objet exclusivement à l’habitation (art. 22 al. 2 let. b LTVA). Pour une promotion de logements, la TVA facturée par les entreprises pèse donc en principe sur le coût de revient. La limite entre vente d’immeuble et prestation de construction imposable dépend du contrat et du stade des travaux à la signature : elle se clarifie avec un spécialiste avant la commercialisation.

Le bénéfice de la revente, lui, relève de la fiscalité genevoise. Notre article sur l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) à Genève explique comment il s’applique et quand il intervient.

Constituer la société à Genève

La SA, avec un capital de 100 000 francs dont au moins 50 000 libérés, est la forme la plus répandue pour la promotion : elle accueille plusieurs investisseurs et rassure les banques. La Sàrl, avec 20 000 francs entièrement libérés, peut porter une première opération limitée. Dans les deux cas, la société doit pouvoir être représentée par une personne domiciliée en Suisse, administrateur ou directeur pour la SA (art. 718 al. 4 CO), gérant ou directeur pour la Sàrl (art. 814 al. 3 CO). Notre guide sur la création d’une société à Genève détaille les étapes.

Côté séjour, un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE qui s’établit à Genève pour une activité indépendante obtient un titre de séjour d’au moins cinq ans s’il en apporte la preuve (accord sur la libre circulation, annexe I, art. 12) ; un ressortissant d’un pays tiers dépend d’une admission fondée sur l’intérêt économique du projet (art. 19 LEI). Pour un promoteur ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE, s’installer à Genève a un second effet : il cesse d’être une personne à l’étranger au sens de la Lex Koller. Un ressortissant d’un autre État doit, pour cela, avoir le droit de s’établir en Suisse, c’est-à-dire un permis d’établissement (art. 5 al. 1 let. abis LFAIE).

Un cas concret : un immeuble locatif à Plainpalais

Un promoteur milanais repère un immeuble locatif des années 1950 à Plainpalais, qu’il veut rénover entièrement puis vendre par appartements. Il envisage d’acheter par une SA genevoise dont il détiendrait 80 % sans quitter Milan. Deux obstacles apparaissent avant tout calcul de marge. Au regard de la Lex Koller, cette SA serait dominée par une personne à l’étranger et ne pourrait pas acquérir un immeuble d’habitation. Au regard de la LDTR, la rénovation lourde exigerait une autorisation, et la vente d’appartements jusque-là loués serait restreinte. Le projet est réorienté : la SA, structurée avec des associés domiciliés en Suisse, se concentre d’abord sur la transformation d’un immeuble de bureaux à Carouge, ouvert aux capitaux étrangers, en attendant que le promoteur s’installe à Genève.