Als Ausländer Immobilienentwickler in der Schweiz werden: Lex Koller, Verkauf ab Plan, Mängelhaftung und Bauhandwerkerpfandrecht

Projektentwicklung in der Schweiz: Entwickler, Makler, Bauunternehmen

Ein Immobilienentwickler kauft Land oder ein bestehendes Gebäude, reicht das Baugesuch ein, finanziert das Vorhaben, beauftragt Architekten und Bauunternehmen und verkauft am Ende Wohnungen, Gewerbeflächen oder das ganze Objekt. Er ist Bauherr und Verkäufer in einer Person, und das Risiko bleibt bei ihm, vom Landkauf bis zur letzten Beurkundung.

Davon zu unterscheiden sind zwei Nachbarberufe. Der Makler vermittelt Käufer und Verkäufer und wird nur bei Abschluss mit einer Provision bezahlt. Das Bauunternehmen führt die Arbeiten aus, die der Entwickler bei ihm bestellt. Wenn Sie selbst bauen wollen, lesen Sie unseren Beitrag zum Thema Bauunternehmen gründen in der Schweiz, der Landesmantelvertrag und Solidarhaftung behandelt.

Eine Berufsbewilligung des Bundes für Entwickler gibt es nicht, und Weiterbildungen etwa beim SVIT sind freiwillig. Eine Ausnahme kennt der Kanton Tessin: Wer dort berufsmässig für Dritte Immobilienpromotionen berät oder leitet, braucht als Treuhänder eine kantonale Bewilligung. Baugesuch, Zonenordnung und Bauvorschriften regelt ohnehin jeder Kanton selbst. Die Regeln, die für jedes Projekt gelten, stehen aber im Bundesrecht, und sie beginnen beim Käufer des Grundstücks.

Lex Koller für Entwickler: die Frage vor allen anderen

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), die Lex Koller, stellt den Grundsatz an den Anfang: «Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde» (Art. 2 Abs. 1 BewG). Verweigert wird sie auf jeden Fall, wenn «das Grundstück einer nach diesem Gesetz unzulässigen Kapitalanlage dient» (Art. 12 Bst. a BewG). Wohnungen zu bauen, um sie zu verkaufen, ist eine solche Kapitalanlage.

Für einen Gründer aus dem Ausland liegt die Falle in der Gesellschaft selbst. Auch eine AG mit Sitz in Zürich gilt als Person im Ausland, wenn Personen im Ausland in ihr «eine beherrschende Stellung innehaben» (Art. 5 Abs. 1 Bst. c BewG). Das Gesetz vermutet diese Beherrschung, sobald Personen im Ausland:

• «mehr als einen Drittel des Aktien-, Stamm- oder Genossenschaftskapitals besitzen»;
• über mehr als einen Drittel der Stimmen in der General- oder Gesellschafterversammlung verfügen;
• der Gesellschaft rückzahlbare Mittel geben, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen ihren Aktiven und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6 Abs. 2 BewG).

Massgebend ist nicht nur der Pass, sondern auch der Wohnsitz. Deutsche und Österreicher gelten als Personen im Ausland, solange sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Art. 5 Abs. 1 Bst. a BewG). Wer nach Basel zieht und dort tatsächlich lebt, gilt nicht mehr als Person im Ausland. Bei Staatsangehörigen anderer Länder kommt es darauf an, ob sie das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Art. 5 Abs. 1 Bst. abis BewG).

Gewerbe offen, Wohnen zu

Das Gesetz lässt einen breiten Bereich frei. Keine Bewilligung braucht, wer ein Grundstück erwirbt, das «als ständige Betriebsstätte» eines Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient (Art. 2 Abs. 2 Bst. a BewG). Für eine ausländisch beherrschte Entwicklungsgesellschaft verläuft die Grenze damit zwischen Gewerbe und Wohnen.

Die Weisungen des Bundesamts für Justiz (BJ) an die Grundbuchämter zeigen, wie weit die Öffnung reicht. Als Betriebsstätten nennen sie unter anderem Fabriken, Lager, Büros, Einkaufszentren, Läden, Hotels, Restaurants, Werkstätten und Arztpraxen. Ob die Tätigkeit vom Erwerber selbst oder von einem Mieter ausgeübt wird, spielt keine Rolle; eine Person im Ausland darf solche Liegenschaften deshalb auch als reine Kapitalanlage kaufen (Ziff. 41.1).

Ebenso deutlich ist die Grenze. Das Grundbuchamt kontrolliert, dass der Erwerber keine Wohnungen kauft und auch keine zu bauen plant. Wer Bauland hält, betreibt nach den Weisungen eine reine, verbotene Kapitalanlage, und zwar auch dann, wenn das Land in einer Industrie- oder Gewerbezone liegt. Leere Gebäude, die mittelfristig keiner wirtschaftlichen Tätigkeit mehr dienen, werden Bauland gleichgestellt (Ziff. 41.2). Für Entwickler, die alte Gewerbebauten aufkaufen, um sie später umzunutzen, ist das der heikelste Satz der ganzen Weisung.

Als Ausländer gründen: Wohnsitz, Aufenthalt, Vertretung

Der Wohnsitz entscheidet beim Immobilienentwickler in der Schweiz über zwei Dinge gleichzeitig: über das Aufenthaltsrecht des Gründers und über die Einordnung seiner Gesellschaft nach der Lex Koller.

Staatsangehörige der EU und der EFTA, die sich für eine selbständige Tätigkeit in der Schweiz niederlassen, erhalten nach dem Freizügigkeitsabkommen (FZA, Anhang I Art. 12) eine Aufenthaltsbewilligung für mindestens fünf Jahre, wenn sie nachweisen, dass sie sich zu diesem Zweck niederlassen. Für Staatsangehörige anderer Länder ist die Zulassung enger: Sie setzt unter anderem voraus, dass «dies dem gesamtwirtschaftlichen Interesse entspricht» und die finanziellen und betrieblichen Voraussetzungen erfüllt sind (Art. 19 AIG).

Unabhängig davon verlangt das Gesellschaftsrecht eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz: «Die Gesellschaft muss durch eine Person vertreten werden können, die Wohnsitz in der Schweiz hat» (Art. 718 Abs. 4 OR für die AG, gleich lautend Art. 814 Abs. 3 OR für die GmbH). Bei der AG ist das ein Mitglied des Verwaltungsrats oder ein Direktor, bei der GmbH ein Geschäftsführer oder Direktor.

Ein Beispiel: zwei deutsche Investoren und eine AG in Zürich

Zwei Investoren aus München gründen eine AG mit Sitz in Zürich und halten je die Hälfte des Aktienkapitals. Beide behalten ihren Wohnsitz in Bayern. Die Gesellschaft soll im Kanton Zürich ein Grundstück kaufen und darauf vierzehn Eigentumswohnungen bauen. Weil Personen im Ausland das gesamte Kapital halten, gilt die AG als beherrscht, und der Erwerb des Baulands für Wohnungen ist eine unzulässige Kapitalanlage: Die Bewilligung würde verweigert.

Zieht einer der beiden nach Zürich, ändert sich für die Gesellschaft zunächst wenig, denn der andere hält mit 50 % weiterhin mehr als einen Drittel. Offen bleibt den beiden ein Gewerbeprojekt: ein Bürohaus mit Werkstätten im Erdgeschoss, das keine Bewilligung braucht, solange das Grundbuchamt die gewerbliche Nutzung bestätigt. Entscheidend ist, dass diese Weichen vor der Gründung gestellt werden und nicht erst beim Notar.

Verkauf ab Plan und Mängelrecht 2026

Ein Grundstückkauf ist in der Schweiz nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird: «Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung» (Art. 216 Abs. 1 OR). Dasselbe gilt für Vorverträge und für Kaufsrechte (Art. 216 Abs. 2 OR). Eine privatschriftliche Reservation verpflichtet Ihren Käufer daher nicht, die Wohnung zu kaufen.

Seit dem 1. Januar 2026 ist der Verkauf ab Plan strenger geregelt. Der neue Art. 219a OR, eingeführt mit der Gesetzesänderung vom 20. Dezember 2024 zu den Baumängeln, regelt drei Punkte:

• Rügefrist: «Die Frist für die Mängelrüge beträgt beim Grundstückkauf 60 Tage.» Verdeckte Mängel sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen, und «die Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam» (Abs. 1).
• Nachbesserung: Wer ein Grundstück mit einer Baute kauft, «die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde», kann vom Verkäufer «auch unentgeltliche Verbesserung verlangen» (Abs. 2). Dieser Anspruch richtet sich nach dem Werkvertragsrecht.
• Verjährung: Die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Erwerb des Eigentums, und diese Frist kann nicht zulasten des Käufers geändert werden (Abs. 3).

Für die Kalkulation heisst das: Jede verkaufte Neubauwohnung bleibt fünf Jahre lang ein offener Posten. Eine Vertragsklausel, die diese Frist verkürzt, hilft Ihnen nicht, und der Käufer wendet sich mit seiner Forderung nach Nachbesserung an Sie, nicht an das Bauunternehmen.

Bauhandwerkerpfandrecht: wenn der Subunternehmer Ihr Grundstück belastet

Handwerker und Unternehmer, die auf einem Grundstück Material und Arbeit geliefert haben, können dort ein gesetzliches Pfandrecht eintragen lassen, «sei es, dass sie den Grundeigentümer, einen Handwerker oder Unternehmer, einen Mieter, einen Pächter oder eine andere am Grundstück berechtigte Person zum Schuldner haben» (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Ein Subunternehmer, den Ihr Generalunternehmer nicht bezahlt hat, kann also Ihr Grundstück belasten, auch wenn Sie selbst jede Rechnung beglichen haben.

Drei Regeln bestimmen die Praxis:

• Die Eintragung muss «bis spätestens vier Monate nach der Vollendung der Arbeit» erfolgen (Art. 839 Abs. 2 ZGB).
• «Auf gesetzliche Grundpfandrechte nach diesem Artikel kann der Berechtigte nicht zum Voraus verzichten» (Art. 837 Abs. 3 ZGB). Ein Verzicht, den Sie mit dem Werkvertrag unterschreiben lassen, schützt Sie nicht.
• Die Eintragung kann nicht verlangt werden, wenn der Eigentümer für die Forderung zuzüglich Verzugszinsen für zehn Jahre hinreichende Sicherheit leistet (Art. 839 Abs. 3 ZGB).

Für einen Entwickler, der Einheiten verkauft, ist ein eingetragenes Pfandrecht mehr als ein Ärgernis: Es verzögert die Beurkundung und beunruhigt die Bank des Käufers. Zahlen Sie den Generalunternehmer deshalb nur gegen Nachweis, dass seine Subunternehmer bezahlt sind, oder sichern Sie sich mit Bankgarantien ab.

Mehrwertsteuer: der Grundstückverkauf ist ausgenommen

Von der Mehrwertsteuer ausgenommen sind «die Übertragung und die Bestellung von dinglichen Rechten an Grundstücken» (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG). Für manche ausgenommene Leistungen kann man freiwillig optieren, beim Grundstückverkauf aber nicht, wenn der Gegenstand vom Empfänger «ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird oder genutzt werden soll» (Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG).

Bei einem Wohnprojekt wird die Mehrwertsteuer auf den Bauleistungen damit grundsätzlich zu Kosten des Projekts. Bei Büros und Gewerbeflächen, die der Käufer nicht zum Wohnen nutzt, ist die Option dagegen nicht ausgeschlossen. Wo genau die Grenze zwischen Grundstückverkauf und steuerbarer Bauleistung verläuft, hängt vom Vertrag und vom Stand der Arbeiten bei der Unterzeichnung ab; lassen Sie das vor den ersten Verkäufen von einem Spezialisten prüfen. Die Besteuerung des Gewinns aus dem Verkauf ist kantonal geregelt und gehört zu den Fragen, die man bei der Wahl des Sitzkantons klärt.

AG oder GmbH für die Entwicklungsgesellschaft

Für die meisten Projekte ist die AG die übliche Form: Sie nimmt mehrere Investoren auf, und ihr höheres Kapital passt zu den Beträgen, die ein Bauprojekt bindet. Das Aktienkapital beträgt mindestens 100 000 Franken (Art. 621 OR), davon müssen bei der Gründung mindestens 50 000 Franken einbezahlt sein (Art. 632 OR). Die GmbH mit einem Stammkapital von mindestens 20 000 Franken (Art. 773 OR) reicht für ein erstes, überschaubares Projekt. Die einzelnen Schritte beschreiben wir auf unserer Seite Firmengründung in Genf.

Für ausländische Gründer ist die Rechtsform weniger wichtig als die Verteilung von Kapital, Stimmen und Darlehen der Gesellschafter. Sie entscheidet, ob die Gesellschaft ein Grundstück für Wohnungen kaufen darf.

In dieser Reihenfolge vorgehen

1. Projektart festlegen: Gewerbe oder Wohnen.
2. Wohnsitz der Gründer und Verteilung von Kapital, Stimmen und Darlehen nach Art. 6 BewG prüfen.
3. Gesellschaft gründen, mit einer vertretungsberechtigten Person mit Wohnsitz in der Schweiz.
4. Erst dann einen Vorvertrag oder ein Kaufsrecht für das Grundstück beurkunden.
5. Werkverträge auf die Fristen von Art. 219a OR abstimmen und den Zahlungsfluss zu den Subunternehmern überwachen.
6. Mehrwertsteuer und Gewinnbesteuerung vor dem ersten Verkauf klären.

FAQ: Immobilienentwickler in der Schweiz

Kann ein Ausländer in der Schweiz Immobilien entwickeln?

Ja. Für die Tätigkeit selbst verlangt der Bund keine Bewilligung. Eine Gesellschaft, in der Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Kapitals oder der Stimmen halten, darf aber kein Grundstück für den Bau von Wohnungen kaufen (Art. 6 und 12 BewG). Bürohäuser, Läden, Hotels und Gewerbebauten bleiben ihr offen.

Darf eine ausländisch beherrschte Gesellschaft Bauland kaufen?

Nur wenn das Land einer wirtschaftlichen Tätigkeit dient, etwa einem Bürohaus oder einem Gewerbebau. Bauland als Reserve zu halten ist nach den Weisungen des Bundesamts für Justiz vom 1. Juli 2009 eine unzulässige Kapitalanlage, auch in der Industriezone. Die Beherrschung wird ab mehr als einem Drittel des Kapitals oder der Stimmen vermutet.

Welche Gewährleistung schuldet der Entwickler seit 2026?

Seit dem 1. Januar 2026 hat der Käufer eines Grundstücks 60 Tage, um Mängel zu rügen, und kürzere Fristen sind unwirksam (Art. 219a OR). Bei einem Neubau oder einer Baute, die weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf errichtet wurde, kann er unentgeltliche Nachbesserung verlangen. Die Ansprüche verjähren fünf Jahre nach dem Eigentumserwerb.

Kann ein unbezahlter Subunternehmer das Grundstück belasten?

Ja. Handwerker und Unternehmer können ein Bauhandwerkerpfandrecht auch dann eintragen lassen, wenn ihr Schuldner der Generalunternehmer ist (Art. 837 Abs. 1 Ziff. 3 ZGB). Die Eintragung muss spätestens vier Monate nach Vollendung der Arbeit erfolgen, und ein vorgängiger Verzicht ist ungültig.

Unterliegt der Verkauf einer Neubauwohnung der MWST?

Nein. Die Übertragung von Grundstücken ist von der Mehrwertsteuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG), und eine Option ist ausgeschlossen, wenn der Käufer das Objekt ausschliesslich zum Wohnen nutzt.

Welche Rechtsform eignet sich?

Meist die AG mit mindestens 100 000 Franken Aktienkapital, davon 50 000 Franken einbezahlt. Eine GmbH mit 20 000 Franken Stammkapital genügt für ein erstes, kleineres Projekt. In beiden Fällen braucht es eine vertretungsberechtigte Person mit Wohnsitz in der Schweiz.

Quellen

• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), SR 211.412.41
• Bundesamt für Justiz, Weisungen an die Grundbuchämter zum Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, 1. Juli 2009 (französische Fassung)
• Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 216, 219a, 367, 621, 632, 718, 773 und 814
• Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB), SR 210, Art. 837 und 839
• Mehrwertsteuergesetz (MWSTG), SR 641.20, Art. 21 und 22
• Freizügigkeitsabkommen (FZA), SR 0.142.112.681, Anhang I
• Ausländer- und Integrationsgesetz (AIG), SR 142.20, Art. 19