Créer une société d’asset management immobilier à Genève : quand la FINMA intervient, fonds immobiliers, Lex Koller et LBA

Asset management immobilier à Genève et métiers voisins

Faire de l’asset management immobilier à Genève, c’est décider pour le propriétaire : quel immeuble acheter, lequel céder, quels travaux engager, quel rendement viser. L’exécution quotidienne revient à d’autres professionnels, et la confusion entre ces rôles mène souvent à un but social mal rédigé.

À Genève, un asset manager qui recommande de rénover un immeuble d’habitation doit aussi compter avec la LDTR : « Une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation au sens de l’article 3, alinéa 1 » (art. 9 al. 1 LDTR). Le calendrier d’un plan de travaux en dépend.

Immeubles en direct : la lecture de la LSFin

Le droit financier suisse ne réglemente pas la gestion d’immeubles en tant que telle. Il réglemente la gestion d’instruments financiers. La LSFin qualifie de service financier « la gestion d’instruments financiers (gestion de fortune) » (art. 3 let. c ch. 3), puis dresse une liste fermée de ces instruments : actions et titres assimilés, titres de créance, parts de placements collectifs, produits structurés, dérivés, certains dépôts, obligations (art. 3 let. a).

Un immeuble inscrit au registre foncier au nom de votre mandant n’entre dans aucune de ces catégories. Le gestionnaire de fortune de la LEFin est celui qui dispose des valeurs patrimoniales de ses clients « au sens de l’art. 3, let. c, ch. 1 à 4 LSFin » (art. 17 al. 1 LEFin). D’après le texte de la loi, la gestion stratégique d’immeubles détenus en direct ne relève donc pas de l’autorisation de gestionnaire de fortune.

La bascule est rapide. Les « parts de placements collectifs de capitaux » figurent dans la liste (art. 3 let. a ch. 3 LSFin) : un client qui vous confie aussi ses parts de fonds immobiliers cotés fait de vous un gestionnaire de fortune, dès que l’un des seuils de l’art. 19 OEFin est atteint (50 000 francs de produit brut annuel, plus de 20 cocontractants, ou plus de 5 millions sous gestion).

Lex Koller : vérifier le propriétaire avant le mandat

À Genève, une part importante des patrimoines immobiliers appartient à des investisseurs domiciliés hors de Suisse, et la Lex Koller détermine ce qu’ils peuvent acheter. Votre stratégie d’acquisition doit partir de cette contrainte.

Sont des personnes à l’étranger, notamment, les ressortissants d’États hors UE et AELE « qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse », les sociétés dont le siège est à l’étranger et les sociétés suisses où des personnes à l’étranger ont une position dominante (art. 5 al. 1 LFAIE). Cette domination est présumée au-delà d’un tiers du capital ou des voix (art. 6 al. 2 LFAIE). Leur acquisition d’immeubles est soumise à autorisation cantonale (art. 2 al. 1 LFAIE), sauf pour un immeuble qui sert d’établissement stable à une activité commerciale (art. 2 al. 2 let. a LFAIE).

Les instructions de l’Office fédéral de la justice aux registres fonciers sont explicites : bureaux, magasins, hôtels ou centres commerciaux peuvent être achetés par une personne à l’étranger, et « Une personne à l’étranger peut donc acquérir ce type d’immeubles dans le seul but de placer des capitaux. » Le registre foncier vérifie en revanche que l’acquéreur n’achète pas de logements. Changer de structure ne contourne rien : l’achat de parts d’une société immobilière dont les parts ne sont pas cotées en bourse suisse est une acquisition d’immeuble (art. 4 al. 1 let. e LFAIE), et la tentative d’éluder la loi entraîne le refus (art. 12 let. c LFAIE).

SICAV et fonds immobilier : la gestion collective

Dès que plusieurs investisseurs mettent leurs apports en commun, vous changez de monde. La LPCC appelle placements collectifs les « apports constitués par des investisseurs pour être administrés en commun pour le compte de ces derniers » (art. 7 al. 1), et le fonds immobilier en est la version ouverte, investie dans des valeurs immobilières (art. 58).

La SICAV immobilière est souvent le véhicule choisi par un investisseur qui veut associer d’autres familles à son parc. Elle a pour but unique « la gestion collective de capitaux » (art. 36 al. 1 let. d LPCC), doit être autorisée par la FINMA (art. 13 al. 2 let. b LPCC) et ne peut s’inscrire au registre du commerce qu’une fois cette autorisation obtenue (art. 13 al. 5 LPCC). Elle ne délègue ses décisions de placement qu’à des personnes autorisées pour cette activité (art. 36 al. 3 LPCC).

Votre société devient alors gestionnaire de fortune collective (art. 24 al. 1 LEFin). Ce statut impose :

• une société commerciale (art. 25 LEFin) dotée d’un capital minimal de 200 000 francs, « entièrement libéré » et « maintenu en permanence » (art. 42 al. 1 OEFin) ;
• un organe de gestion d’au moins deux personnes, une signature collective à deux et un organe de haute direction, de surveillance et de contrôle, sauf dérogation de la FINMA pour une petite structure (art. 37 OEFin) ;
• une surveillance par la FINMA elle-même, sans passer par un organisme de surveillance (art. 61 al. 3 LEFin) ;
• l’autorisation avant l’inscription au registre du commerce (art. 5 al. 2 LEFin).

Le L-QIF, fonds réservé aux investisseurs qualifiés, n’est pas soumis à autorisation lorsqu’il revêt la forme d’une SICAV ou d’une SCmPC (art. 13 al. 2bis LPCC). Absence d’autorisation ne veut pas dire absence de règles : faites examiner ce véhicule avec un avocat avant de le présenter à vos investisseurs.

Sous les seuils : gestionnaire de fortune et organisme de surveillance

Un gestionnaire de placements collectifs dont les investisseurs sont qualifiés reste un simple gestionnaire de fortune s’il administre au plus 100 millions de francs, levier compris, ou 500 millions sans levier et sans droit de remboursement pendant cinq ans (art. 24 al. 2 LEFin). Une SICAV ouverte accorde un droit au remboursement de ses parts (art. 8 al. 2 LPCC) : seul le plafond de 100 millions lui reste accessible.

Sous ce plafond, l’autorisation de la FINMA reste nécessaire, mais la surveillance courante est exercée par un organisme de surveillance (art. 61 al. 1 et 2 LEFin). Deux des quatre organismes reconnus au 29 octobre 2026 ont leur siège à Genève, l’OSIF et SO-FIT ; les deux autres sont l’AOOS à Zurich et OSFINcontrol à Zoug. Le capital minimal tombe à 100 000 francs, libéré en espèces (art. 22 al. 1 LEFin).

Acheter et vendre pour un investisseur : la LBA

Depuis le 1er octobre 2026, l’asset manager qui organise les transactions de ses clients peut être un « conseiller » au sens de la loi sur le blanchiment d’argent. Sont visés ceux qui, à titre professionnel, participent pour le compte de tiers à des transactions financières, y compris l’organisation de fonds, en lien avec la vente ou l’achat d’un immeuble (art. 2 al. 3bis let. a LBA).

À Genève, où la plupart des objets d’investissement dépassent largement le seuil, l’exception des transferts de moins de 5 millions de francs payés via des banques (art. 2 al. 4ter let. b LBA) couvre rarement vos dossiers. Si vous coordonnez le financement d’un achat ou la répartition du prix d’une cession, prévoyez l’identification du client et de l’ayant droit économique et l’affiliation à un organisme d’autorégulation. Une société de gestion de fortune ou de fortune collective autorisée est, elle, intermédiaire financier de plein droit (art. 2 al. 2 let. abis et bbis LBA).

Constituer la société à Genève

La société doit pouvoir être représentée par une personne domiciliée en Suisse : un gérant ou un directeur dans une Sàrl (art. 814 al. 3 CO), un administrateur ou un directeur dans une SA (art. 718 al. 4 CO). Un gérant qui garde son domicile à Paris pendant les premiers mois a donc besoin d’un administrateur résident.

Pour votre séjour, la nationalité décide. Le ressortissant UE ou AELE qui vient exercer une activité indépendante obtient un titre de séjour de cinq ans au moins s’il prouve qu’il s’établit à cette fin (ALCP, annexe I, art. 12). Le ressortissant d’un État tiers doit convaincre l’autorité cantonale que son projet sert les intérêts économiques du pays et qu’il dispose de revenus suffisants et autonomes (art. 19 LEI). Notre guide sur la création d’une société à Genève détaille les étapes jusqu’au registre du commerce.

Un cas concret : douze immeubles genevois pour un investisseur du Golfe

Un gérant français, quinze ans d’asset management immobilier à Paris, reprend la gestion stratégique de douze immeubles genevois détenus par une SA genevoise, elle-même détenue par un investisseur établi aux Émirats. Le parc, évalué à 310 millions de francs, comprend surtout des bureaux et des arcades commerciales. Le gérant s’installe à Genève, crée une SA avec un administrateur résident pendant la transition et signe un mandat de gestion avec la SA propriétaire. Le mandat ne porte que sur des immeubles détenus en direct par son mandant : d’après le texte de la LSFin, il ne gère pas d’instruments financiers.

Premier obstacle : l’investisseur veut ajouter deux immeubles locatifs à Carouge. Personne à l’étranger, il ne peut pas les acquérir à titre de placement, et passer par une nouvelle société non cotée ne change rien (art. 4 al. 1 let. e LFAIE). Le gérant réoriente la recherche vers des immeubles de bureaux. Deux ans plus tard, l’investisseur veut ouvrir le parc à trois familles via une SICAV immobilière. Avec 310 millions dans un véhicule ouvert, le gérant ne peut pas rester sous les seuils de l’art. 24 al. 2 LEFin : il crée une seconde société au capital de 200 000 francs entièrement libéré, avec deux dirigeants et un conseil distinct, et attend l’autorisation de la FINMA avant de l’inscrire. Reste à vérifier la Lex Koller de la SICAV : elle est présumée dominée par des personnes à l’étranger lorsque sa gestion est assumée par une personne à l’étranger et que, par exemple, celles-ci disposent de plus du tiers des voix des actions des entrepreneurs (art. 6 al. 5 LFAIE).

Erreurs à éviter

1. Écrire « gestion de fortune » dans le but social d’une société qui gère des immeubles : la LEFin réserve cette désignation aux établissements autorisés.
2. Accepter les parts de fonds immobiliers d’un client sans mesurer qu’elles sont des instruments financiers.
3. Constituer la société de gestion collective et l’inscrire avant l’autorisation FINMA.
4. Proposer à un investisseur non domicilié l’achat d’immeubles locatifs, directement ou par une société non cotée.
5. Planifier la rénovation d’un immeuble d’habitation genevois sans intégrer l’autorisation LDTR.
6. Coordonner le prix d’une cession sans avoir clarifié son statut au regard de la LBA.