Aprire una società di gestione patrimoniale immobiliare in Svizzera: FINMA, fondi immobiliari, Lex Koller e Ticino

Il mestiere e i suoi vicini

La società di asset management immobiliare decide per il proprietario acquisti, cessioni, lavori e obiettivi di rendimento, e controlla l’amministrazione. Locazioni e inquilini restano all’amministratore di immobili, tema di un altro articolo.

Il promotore fa costruire e vende (guida sul promotore immobiliare in Svizzera); il gestore patrimoniale gestisce titoli con l’autorizzazione della FINMA (articolo sul gestore patrimoniale in Svizzera). Quest’ultimo confine decide se la vostra società va autorizzata prima dell’iscrizione a registro di commercio.

Gestione patrimoniale immobiliare in Svizzera: un immobile non è uno strumento finanziario

Paradosso: per la legge, «gestione patrimoniale» significa gestire titoli, non immobili. La legge sui servizi finanziari (LSerFi) definisce come servizio finanziario «la gestione di strumenti finanziari (gestione patrimoniale)» (art. 3 lett. c n. 3 LSerFi). Tutto dipende quindi dall’elenco degli strumenti finanziari dell’art. 3 lett. a.

L’elenco comprende titoli di partecipazione come le azioni, titoli di credito, «le quote in investimenti collettivi di capitale», prodotti strutturati, derivati, alcuni depositi e obbligazioni di prestito. Nessun immobile. La legge sugli istituti finanziari (LIsFi) segue la stessa logica: è gestore patrimoniale chiunque, «a nome e per conto di un cliente, può disporre, su mandato e a titolo professionale, dei valori patrimoniali del cliente» ai sensi dell’art. 3 lett. c n. 1 a 4 LSerFi (art. 17 cpv. 1 LIsFi).

Secondo il testo della legge, un mandato che riguarda soltanto immobili detenuti direttamente dal cliente non ha per oggetto strumenti finanziari e non rientra nell’autorizzazione di gestore patrimoniale.

Quando il mandato immobiliare diventa gestione patrimoniale

Conta una sola domanda: il mandato comprende beni che figurano nell’elenco dell’art. 3 lett. a LSerFi?

L’attività è professionale oltre una delle soglie dell’art. 19 dell’ordinanza sugli istituti finanziari (OIsFi): ricavo lordo annuo superiore a 50 000 franchi, oltre 20 controparti, o facoltà illimitata di disporre di valori di terzi oltre 5 milioni di franchi. L’eccezione per chi gestisce soltanto patrimoni di persone con cui ha legami economici o familiari (art. 2 cpv. 2 lett. a LIsFi) cade con il primo cliente esterno.

Il gestore patrimoniale ha bisogno dell’autorizzazione della FINMA, di 100 000 franchi di capitale «versato in contanti» (art. 22 cpv. 1 LIsFi) e di un organismo di vigilanza (art. 61 cpv. 1 e 2 LIsFi). Al 29 ottobre 2026 ce ne sono quattro: AOOS a Zurigo, OSFINcontrol a Zugo, OSIF e SO-FIT a Ginevra. La denominazione «gestore patrimoniale» è riservata a chi ha l’autorizzazione (art. 13 cpv. 2 LIsFi).

Gestione collettiva: fondo immobiliare, SICAV e FINMA

Un fondo immobiliare è gestione collettiva, sotto vigilanza diretta della FINMA. Gli investimenti collettivi sono «patrimoni accumulati da più investitori in vista del loro investimento comune e gestiti per loro conto» (art. 7 cpv. 1 della legge sugli investimenti collettivi, LICol). «I fondi immobiliari sono investimenti collettivi di capitale aperti che collocano i loro mezzi in valori immobiliari» (art. 58 LICol).

Investono in beni fondiari, società immobiliari controllate ai due terzi e fino al 25 per cento in altri fondi (art. 59 cpv. 1 LICol). Il veicolo stesso è soggetto ad autorizzazione: «Chiunque costituisce, esercita o custodisce un investimento collettivo di capitale necessita di un’autorizzazione della FINMA» (art. 13 cpv. 1 LICol). La SICAV, società «il cui scopo esclusivo consiste nell’investimento collettivo di capitale» (art. 36 cpv. 1 lett. d LICol), si iscrive a registro di commercio solo dopo l’autorizzazione (art. 13 cpv. 5 LICol).

La vostra società come gestore di patrimoni collettivi

Chi gestisce a titolo professionale valori patrimoniali a nome e per conto di investimenti collettivi è gestore di patrimoni collettivi (art. 24 cpv. 1 LIsFi):

• Forma: con sede in Svizzera, i gestori «rivestono la forma giuridica di una società commerciale» (art. 25 LIsFi).
• Capitale: il capitale minimo «deve ammontare a 200 000 franchi ed essere versato interamente. Va mantenuto durevolmente» (art. 42 cpv. 1 OIsFi).
• Organizzazione: firma a due, gestione di almeno due persone, organo di alta direzione, una persona domiciliata in Svizzera negli organi (art. 37 OIsFi).
• Vigilanza: della FINMA stessa, senza organismo di vigilanza (art. 61 cpv. 3 LIsFi).
• Calendario: per gli istituti finanziari vale la regola «Non possono essere iscritti nel registro di commercio prima di aver ottenuto l’autorizzazione» (art. 5 cpv. 2 LIsFi).

Le soglie che vi lasciano nel regime individuale

Con investitori qualificati restate gestori patrimoniali ai sensi dell’art. 17 se gestite al massimo 100 milioni di franchi, effetto leva compreso, oppure 500 milioni senza leva e senza diritto di riscatto per i primi cinque anni (art. 24 cpv. 2 lett. a LIsFi). Per un fondo immobiliare la seconda via è chiusa, perché negli investimenti collettivi aperti gli investitori vantano «un diritto immediato o mediato al rimborso delle loro quote al valore netto di inventario» (art. 8 cpv. 2 LICol). Resta il tetto di 100 milioni.

Ticino: l’autorizzazione di fiduciario immobiliare

In Ticino, l’amministrazione di immobili per conto di terzi è un’attività di fiduciario immobiliare soggetta ad autorizzazione cantonale. La Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid) dispone: «Le attività di fiduciario commercialista e fiduciario immobiliare svolte per conto di terzi a titolo professionale nel Cantone Ticino sono soggette ad autorizzazione» (art. 1 cpv. 1). L’autorizzazione «può essere rilasciata solo a persone fisiche e ha carattere personale» (art. 1 cpv. 2).

L’art. 4 elenca le attività del fiduciario immobiliare. Tre toccano da vicino l’asset manager:

• Lettera b: l’«intermediazione nei negozi giuridici aventi per oggetto diritti immobiliari e diritti concernenti società immobiliari».
• Lettera d: l’«amministrazione di immobili e di società immobiliari».
• Lettera e: la «consulenza e conduzione di promozioni immobiliari».

La sola strategia di portafoglio non è nominata. «L’autorità di vigilanza può accertare, nei casi dubbi, se una determinata attività professionale soggiace alla presente legge» (art. 10): chiedetelo prima di firmare il primo mandato ticinese. L’art. 7 lett. b esclude collaboratori e dirigenti di «imprese soggette, quali gerenti di fondi d’investimento, alla legge federale sugli investimenti collettivi di capitale», per l’attività svolta nell’ambito di quella legge: scritto nel 2009, non dice se copra il gestore di patrimoni collettivi autorizzato oggi secondo la LIsFi. Anche questo va chiesto all’autorità.

Se la vostra attività rientra nella legge, le persone giuridiche possono esercitare solo «se al loro interno opera almeno un fiduciario autorizzato; egli deve svolgere l’attività professionale nell’azienda ed avere diritto di firma iscritto nel Registro di commercio» (art. 6 cpv. 1). Nella Sagl deve essere almeno un gerente (art. 6 cpv. 2 lett. e). Il fiduciario deve avere un titolo riconosciuto e aver «compiuto un periodo di due anni di pratica in Svizzera in una fiduciaria nel ramo per il quale si domanda l’autorizzazione» (art. 8 cpv. 1 lett. d). Senza iscrizione all’albo, la multa arriva a 50 000 franchi (art. 23 cpv. 1).

Lex Koller: i vostri clienti e i vostri veicoli

La legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE), la Lex Koller, pesa due volte su una società di asset management fondata da uno straniero. «Per l’acquisto di fondi, le persone all’estero devono chiedere un’autorizzazione all’autorità cantonale competente» (art. 2 cpv. 1 LAFE), salvo in particolare per il fondo che serve come stabilimento permanente di un’impresa (art. 2 cpv. 2 lett. a LAFE).

Per i clienti conta il domicilio, non il passaporto: un italiano domiciliato a Lugano non è persona all’estero, lo stesso domiciliato a Milano sì (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE). Passare per una società non cambia nulla: è acquisto di un fondo anche quello di una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l’acquisto di fondi, «nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera» (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE). Secondo le istruzioni dell’Ufficio federale di giustizia, una persona all’estero può comprare uffici, negozi o alberghi anche come investimento, ma di regola non abitazioni.

Nei vostri veicoli, la posizione preponderante di persone all’estero è presunta oltre un terzo del capitale o dei voti (art. 6 cpv. 2 LAFE); in un fondo immobiliare, «se esso è amministrato ai sensi della presente legge da una persona all’estero e se la direzione del fondo è una persona all’estero» (art. 6 cpv. 4 LAFE). Verificatelo prima di promettere un fondo residenziale.

Riciclaggio: i flussi di acquisto e vendita

Dal 1° ottobre 2026 la legge sul riciclaggio di denaro (LRD) vale per i consulenti che, «a titolo professionale, partecipano per conto di terzi a transazioni finanziarie, compresa l’organizzazione di mezzi», in relazione con «la vendita o l’acquisto di un fondo» (art. 2 cpv. 3bis lett. a LRD). L’asset manager che organizza il finanziamento di un acquisto per il cliente può rientrarvi.

Sono esclusi i trasferimenti sotto i cinque milioni pagati solo tramite banche o intermediari finanziari (art. 2 cpv. 4ter lett. b LRD) e l’abitazione per uso proprio (lett. c): non un immobile commerciale da 9 milioni. Il consulente si affilia a un organismo di autodisciplina; chi aiuta a trasferire valori di terzi è intermediario finanziario (art. 2 cpv. 3 LRD).

Costituire la società

Per immobili detenuti direttamente basta spesso la Sagl con 20 000 franchi liberati; la SA, con 100 000 franchi di cui 50 000 liberati, rassicura di più gli investitori istituzionali. Le tappe fino al registro di commercio sono descritte nella nostra pagina sulla creazione di società.

Qualunque sia il passaporto, il CO dispone: «La società deve poter essere rappresentata da una persona domiciliata in Svizzera. Questa persona deve essere un gestore o un direttore» (art. 814 cpv. 3 CO, per la Sagl); per la SA, un membro del consiglio d’amministrazione o un direttore (art. 718 cpv. 4 CO).

Un caso: un gestore milanese apre a Lugano

Un gestore con quattordici anni di asset management immobiliare a Milano si trasferisce a Lugano con un permesso ALC e costituisce una Sagl. Il primo mandato viene da una SA luganese di una famiglia domiciliata in Ticino: la strategia di sei stabili a Lugano e Mendrisio, valutati 70 milioni di franchi, più l’amministrazione corrente di due edifici commerciali. Gli immobili sono della SA: secondo il testo della LSerFi, nessuno strumento finanziario.

L’amministrazione dei due edifici rientra invece nell’art. 4 lett. d LFid, e il gestore non ha due anni di pratica in Svizzera. Entra come gerente un socio con diploma federale di fiduciario immobiliare e autorizzazione, e la firma collettiva a due comprende sempre la sua (art. 6 cpv. 4 LFid); per la sola strategia il gestore interpella l’autorità di vigilanza. Un cliente domiciliato a Milano vorrebbe appartamenti ad Ascona come investimento: un collocamento di capitali non ammesso (art. 12 lett. a LAFE). Il gestore gli propone un immobile commerciale a Lugano.

Aprire una società di gestione patrimoniale immobiliare dall’Italia

Il cittadino italiano che, come ogni cittadino UE, si stabilisce in Svizzera come indipendente «riceve una carta di soggiorno della durata di almeno cinque anni a decorrere dalla data di rilascio» (allegato I art. 12 ALC). Per i cittadini di Stati terzi, l’art. 19 LStrI pone tra le condizioni questa: «l’ammissione è nell’interesse dell’economia svizzera».

Se restate a vivere in Italia, la persona domiciliata in Svizzera che rappresenta la società dev’essere un’altra. In Ticino, un’esperienza maturata soltanto in Italia non dà i due anni di pratica in Svizzera richiesti al fiduciario autorizzato (art. 8 cpv. 1 lett. d LFid).

Sei errori da evitare

1. Scrivere «gestore patrimoniale» nello scopo sociale di una società che gestisce solo immobili.
2. Accettare quote di fondi del cliente senza verificare le soglie dell’art. 19 OIsFi.
3. Iscrivere la società del fondo prima dell’autorizzazione della FINMA.
4. Prevedere 100 000 franchi invece di 200 000 per un gestore di patrimoni collettivi.
5. Amministrare immobili in Ticino senza un fiduciario autorizzato nella gerenza.
6. Proporre abitazioni a un investitore domiciliato all’estero, anche tramite una società non quotata.

FAQ: gestione patrimoniale immobiliare in Svizzera

Serve un’autorizzazione FINMA per gestire immobili per conto di clienti?

Secondo il testo della legge no, finché il mandato riguarda solo immobili detenuti direttamente dal cliente: gli immobili non figurano tra gli strumenti finanziari dell’art. 3 lett. a LSerFi. Nessuna presa di posizione della FINMA lo conferma; quote di fondi o azioni cambiano la risposta.

Quale autorizzazione per gestire un fondo immobiliare in Svizzera?

Quella di gestore di patrimoni collettivi (art. 24 LIsFi), sotto vigilanza diretta della FINMA, con 200 000 franchi interamente versati (art. 42 OIsFi) e due dirigenti. Il fondo è autorizzato separatamente (art. 13 LICol).

Quale capitale per una società di gestione patrimoniale immobiliare?

Per immobili detenuti direttamente, quello della forma scelta: 20 000 franchi (Sagl) o 100 000, di cui 50 000 liberati (SA). Il gestore patrimoniale ne deve avere 100 000 versati in contanti (art. 22 LIsFi), il gestore di patrimoni collettivi 200 000 interamente versati (art. 42 OIsFi).

In Ticino serve un’autorizzazione cantonale?

Sì, se la società amministra immobili per terzi (art. 4 lett. d LFid). Nella Sagl almeno un gerente deve essere fiduciario autorizzato, con titolo riconosciuto e due anni di pratica in una fiduciaria in Svizzera. Per la sola strategia, l’autorità di vigilanza può accertare se la legge si applica (art. 10 LFid).

L’asset manager immobiliare è soggetto alla legge sul riciclaggio?

Può esserlo dal 1° ottobre 2026, se partecipa per i clienti alle transazioni finanziarie di una compravendita, compresa l’organizzazione dei mezzi (art. 2 cpv. 3bis LRD), e deve allora affiliarsi a un organismo di autodisciplina.

Fonti

• Legge sui servizi finanziari (LSerFi), RS 950.1
• Legge sugli istituti finanziari (LIsFi), RS 954.1
• Ordinanza sugli istituti finanziari (OIsFi), RS 954.11
• Legge sugli investimenti collettivi (LICol), RS 951.31
• FINMA, Gestori patrimoniali
• Cantone Ticino, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 953.100
• Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE), RS 211.412.41
• Ufficio federale di giustizia, istruzioni ai registri fondiari sulla Lex Koller, 1° luglio 2009
• Legge sul riciclaggio di denaro (LRD), RS 955.0
• Codice delle obbligazioni (CO), RS 220
• Accordo sulla libera circolazione delle persone (ALC), RS 0.142.112.681
• Legge federale sugli stranieri e la loro integrazione (LStrI), RS 142.20