Ouvrir une gérance immobilière à Genève : mandat, formule de loyer initial, garanties, comptes des propriétaires et LBA

Ouvrir une gérance immobilière à Genève sans autorisation cantonale

Genève ne soumet pas la gérance d’immeubles à autorisation. La loi sur les agents intermédiaires (LAInt, I 2 12) ne s’applique qu’aux « agents en fonds de commerce » et aux « agents de renseignements », ces derniers étant les agents de renseignements commerciaux et les détectives privés (art. 1 al. 1). L’article 418 CO, lui, permet aux cantons d’encadrer les courtiers, pas les gérants.

Ni le brevet fédéral de gérant d’immeubles ni l’adhésion à l’USPI Genève ne conditionnent l’inscription de votre société au registre du commerce. Le Tessin, lui, exige une autorisation de fiduciaire immobilier avec titre reconnu et deux ans de pratique en Suisse dans une fiduciaire (LFid art. 4 et 8), règle à connaître si votre portefeuille s’étend un jour à Lugano.

La gérance et la vente sont deux métiers distincts : si votre activité consiste à trouver des acheteurs contre commission, lisez plutôt notre guide pour devenir courtier immobilier à Genève.

Le projet de loi sur le courtage et la recherche de locataires

Le projet de loi 13732 sur le courtage immobilier (LCImm), déposé au Grand Conseil le 15 décembre 2025 et renvoyé en commission en janvier 2026, n’est pas en vigueur. Il ne vise pas la gestion courante d’un immeuble. Sa définition porte sur la mise en relation : le courtage est « toute activité exercée à titre professionnel, dans un but lucratif, consistant à mettre en relation, directement ou indirectement, des parties en vue de la conclusion d’un contrat portant sur des biens immobiliers, notamment la vente, l’achat, la location ou la cession de tels biens » (art. 3 du projet).

Le mot « location » vous concerne : une gérance qui recherche des locataires pour un propriétaire pourrait être visée si le texte était adopté tel quel. Le projet prévoit aussi que les fonds confiés au courtier soient « déposés sur un compte bancaire distinct de ses avoirs propres » (art. 13 al. 1).

Ouvrir une gérance immobilière à Genève quand on vient de France

Le séjour du fondateur suit sa nationalité ; un fondateur français, ressortissant de l’Union européenne, bénéficie de la libre circulation des personnes. Un ressortissant européen ou de l’AELE qui s’établit à Genève pour une activité non salariée obtient un titre de séjour de cinq ans au moins en prouvant cet établissement (ALCP, annexe I, art. 12 al. 1). Un ressortissant d’un État tiers doit démontrer que son admission sert les intérêts économiques du pays et que les exigences financières et d’exploitation sont remplies (art. 19 LEI).

Côté société, le Code des obligations exige une représentation en Suisse. « Cette personne doit être un gérant ou un directeur » dans une Sàrl (art. 814 al. 3 CO) ; dans une SA, il s’agit d’un administrateur ou d’un directeur (art. 718 al. 4 CO). Une gérante qui habite encore Annecy ou Lyon pendant le lancement s’associe donc à un gérant ou un administrateur domicilié en Suisse.

Le mandat de gérance vu par le propriétaire

Le contrat de gérance est un mandat (art. 394 ss CO), et ses règles protègent d’abord le propriétaire. Quatre d’entre elles structurent votre organisation :

• La reddition de comptes : « Le mandataire est tenu, à la demande du mandant, de lui rendre en tout temps compte de sa gestion et de lui restituer tout ce qu’il a reçu de ce chef, à quelque titre que ce soit » (art. 400 al. 1 CO). Un retard de versement fait courir des intérêts (al. 2).
• La faillite de la gérance : les créances acquises pour le propriétaire lui reviennent une fois ses propres obligations remplies, et « le mandant peut faire valoir le même droit contre la masse du mandataire, si ce dernier tombe en faillite » (art. 401 al. 2 CO).
• La diligence : « Le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat » (art. 398 al. 2 CO), et il exécute en principe personnellement.
• La révocation : le propriétaire peut reprendre ses immeubles à tout moment (art. 404 al. 1 CO). Seule une révocation en temps inopportun ouvre droit à une indemnité (al. 2).

La formule officielle de loyer initial genevoise

À Genève, la LaCC est explicite : « Tant que dure la pénurie, le bailleur d’habitation sis dans le canton de Genève doit faire usage, à l’occasion de la conclusion d’un nouveau bail, de la formule officielle prévue par l’article 270, alinéa 2, du code des obligations » (art. 207 al. 1). L’aperçu de l’Office fédéral du logement de septembre 2026 confirme l’obligation, avec un taux de vacance de 0,31 % au 1er juin 2026.

Autre contrainte : « La formule officielle doit être notifiée au plus tard le jour de la remise de la chose louée au locataire » (LaCC art. 207 al. 3). Le locataire a ensuite 30 jours dès la réception des locaux pour contester le loyer devant l’autorité de conciliation (art. 270 al. 1 CO).

Garantie de loyer et procès-verbaux d’état des lieux

La garantie d’un locataire ne transite jamais par les comptes de la gérance : les sûretés en espèces ou en papiers-valeurs se déposent auprès d’une banque, sur un compte d’épargne ou de dépôt ouvert au nom du locataire (art. 257e al. 1 CO). Pour les baux d’habitation, la loi fixe un plafond : le bailleur « ne peut exiger des sûretés dont le montant dépasse trois mois de loyer » (al. 2). Rien de tel pour une arcade ou un bureau.

À la sortie, la banque ne libère les fonds qu’avec l’accord des deux parties, un commandement de payer non frappé d’opposition ou un jugement exécutoire (al. 3). Un an sans poursuite ni action après la fin du bail, et le locataire récupère sa garantie.

Les procès-verbaux servent deux fois. Celui de la sortie précédente doit être présenté au nouveau locataire s’il le demande, tout comme le montant de l’ancien loyer (art. 256a CO). Celui de la restitution doit signaler immédiatement les défauts imputables au locataire ; un avis tardif le libère de toute responsabilité (art. 267a CO).

Hausses, congés et frais accessoires : la forme d’abord

En droit du bail, une erreur de forme annule l’acte, et le propriétaire se retourne contre sa gérance (art. 398 CO).

Pour une hausse fondée sur des coûts ou des travaux à plus-value, le locataire peut exiger des chiffres précis (art. 20 OBLF) : classez les factures de chaque chantier.

Comptes de gérance et loi sur le blanchiment

D’après la pratique de la FINMA, une gérance qui encaisse loyers, charges et garanties pour le propriétaire n’est pas intermédiaire financier. Sa circulaire 2011/1, version en vigueur depuis le 1er janvier 2017, explique que l’administrateur d’immeubles agit dans ce cas comme recouvreur : il « n’est pas un intermédiaire financier au sens de la LBA, car il exerce une activité de recouvrement de créances » (Cm 124).

Les paiements que vous faites avec ces revenus restent hors LBA « dans la mesure où ils sont directement liés à l’administration classique de l’immeuble » (Cm 125) : dette hypothécaire, eau et électricité, impôts et assurances de l’immeuble, chauffage, entretien, travaux, concierge et jardinier, reversement des soldes (Cm 126). Tout transfert étranger à cette administration relève de la LBA (Cm 127), et une société immobilière qui gère elle-même ses immeubles peut, selon les cas, y être soumise (Cm 128).

Le droit fédéral n’impose pas de compte bancaire par propriétaire. Un compte de gérance séparé de votre trésorerie, tenu par immeuble, reste le moyen le plus simple d’honorer les articles 400 et 401 CO.

TVA et constitution de votre gérance à Genève

Deux régimes TVA coexistent dans une gérance. Le loyer du propriétaire est exclu du champ de l’impôt (art. 21 al. 2 ch. 21 LTVA), et cette exclusion est déterminée « exclusivement en fonction de son contenu, sans considération des qualités du prestataire ou du destinataire » (al. 3). Le propriétaire ne peut d’ailleurs pas opter pour l’imposition si le locataire affecte le bien exclusivement à l’habitation (art. 22 al. 2 let. b LTVA).

Vos honoraires de gérance, eux, sont une prestation de services imposable : 8,1 % au taux normal, avec assujettissement dès 100 000 francs de chiffre d’affaires annuel issu de prestations non exclues (art. 10 et 25 LTVA).

La Sàrl, avec 20 000 francs de capital minimum, convient à la plupart des gérances qui démarrent ; la SA demande 100 000 francs, dont 50 000 libérés à la fondation (art. 773, 621 et 632 CO). Notre guide sur la création d’une société à Genève décrit les étapes jusqu’à l’inscription au registre du commerce.

Un cas concret : une gérante française reprend deux immeubles à Carouge

Une gérante formée en France fonde à Genève une Sàrl dont elle est la gérante domiciliée dans le canton. Son premier client, un propriétaire de deux immeubles à Carouge, lui confie 30 logements par un contrat de gérance qui prévoit un décompte mensuel et une liste de travaux autorisés sans accord préalable.

Au premier départ de locataire, elle prépare la formule officielle avec l’ancien loyer, le nouveau, le motif de la différence et les références d’intérêt et d’indice, puis la remet avec les clés. La garantie du nouveau locataire, limitée à trois mois de loyer, est déposée sur un compte bancaire à son nom. Huit mois plus tard, le propriétaire retire l’un des immeubles du mandat pour le confier à son fils : la gérante en remet dossiers, décomptes et soldes, comme l’exige l’article 400 CO, et garde l’autre.

Les erreurs qui coûtent un mandat à Genève

• Signer un bail d’habitation sans formule officielle, ou la notifier après la remise des clés.
• Verser la garantie sur le compte de la gérance.
• Envoyer une hausse ou un congé par courrier libre.
• Payer pour le propriétaire des dépenses étrangères à l’immeuble, et sortir ainsi de la pratique FINMA.
• Supposer que le projet LCImm est déjà applicable, ou qu’il ne vous concernera jamais.