Aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera: autorizzazione ticinese, mandato, deposito di garanzia e moduli ufficiali

Aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera: nessuna licenza federale

Nessun testo federale sottopone ad autorizzazione l’amministrazione di immobili per conto di terzi. L’art. 418 CO riserva ai Cantoni norme speciali su agenti di borsa, sensali e uffici di collocamento: l’amministratore di immobili non è in quell’elenco.

Nemmeno il registro di commercio chiede un diploma. L’attestato professionale federale di gestore immobiliare si prepara in genere lavorando, in circa 16 mesi secondo orientamento.ch. Fuori dal Ticino i testi citati qui non lo impongono, né impongono l’adesione all’USPI o allo SVIT.

Per gli altri Cantoni chiedete conferma al Cantone prima di firmare la locazione dell’ufficio.

Se invece volete trovare acquirenti contro provvigione, il quadro è un altro, descritto nella nostra guida per diventare agente immobiliare in Svizzera.

Ticino: l’amministrazione di immobili è un’attività fiduciaria

In Ticino chi amministra immobili altrui deve essere autorizzato. La Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), del 1° dicembre 2009 e in vigore dal 1° luglio 2012, lo dice in apertura: «Le attività di fiduciario commercialista e fiduciario immobiliare svolte per conto di terzi a titolo professionale nel Cantone Ticino sono soggette ad autorizzazione» (art. 1 cpv. 1).

L’art. 4 definisce fiduciario immobiliare chi svolge, tra l’altro, la «locazione di stabili e appartamenti» (lett. c) e l’«amministrazione di immobili e di società immobiliari» (lett. d). La stessa attività figura anche tra quelle del fiduciario commercialista (art. 3 lett. d): in ogni caso serve l’autorizzazione.

Chi deve essere autorizzato nella società

La società non ottiene mai l’autorizzazione a proprio nome: «L’autorizzazione può essere rilasciata solo a persone fisiche e ha carattere personale» (art. 1 cpv. 2). La Sagl o la SA può esercitare «se al loro interno opera almeno un fiduciario autorizzato; egli deve svolgere l’attività professionale nell’azienda ed avere diritto di firma iscritto nel Registro di commercio» (art. 6 cpv. 1).

I requisiti personali e i titoli riconosciuti

L’art. 8 cpv. 1 chiede l’esercizio dei diritti civili, «ottima reputazione», nessuna insolvenza, una copertura di responsabilità civile e, requisito che pesa sul fondatore straniero, essere «in possesso di un titolo di studio accettato» e avere «compiuto un periodo di due anni di pratica in Svizzera in una fiduciaria nel ramo per il quale si domanda l’autorizzazione» (lett. d).

I titoli di studio riconosciuti per il fiduciario immobiliare «sono definiti dall’autorità di vigilanza nel regolamento» (art. 11 cpv. 1). Sui titoli conseguiti all’estero decide l’autorità di vigilanza, se «adempiono gli stessi requisiti di quelli svizzeri» (cpv. 5). Gli autorizzati figurano in un albo pubblicato ogni anno sul Foglio ufficiale (art. 2).

Fondatori stranieri e persona domiciliata in Svizzera

Il cittadino dell’UE o dell’AELS che vuole stabilirsi per un’attività indipendente «riceve una carta di soggiorno della durata di almeno cinque anni a decorrere dalla data di rilascio», purché dimostri di essersi stabilito o di volersi stabilire a tal fine (ALC, allegato I, art. 12 cpv. 1). Per un cittadino di uno Stato terzo l’ammissione deve essere «nell’interesse dell’economia svizzera» (art. 19 LStrI).

La società, a sua volta, ha bisogno di un rappresentante residente: «La società deve poter essere rappresentata da una persona domiciliata in Svizzera. Questa persona deve essere un gestore o un direttore» (art. 814 cpv. 3 CO per la Sagl). Nella SA è un membro del consiglio d’amministrazione o un direttore (art. 718 cpv. 4 CO). In Ticino può essere anche il fiduciario autorizzato.

Il mandato di amministrazione nel Codice delle obbligazioni

Con ogni proprietario firmate un mandato ai sensi degli art. 394 segg. CO: «Con l’accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere, a norma del contratto, gli affari o servigi di cui viene incaricato» (art. 394 cpv. 1 CO). L’onorario non è automatico: «Una mercede è dovuta quando sia stipulata o voluta dall’uso» (cpv. 3).

L’art. 401 è un argomento di vendita: nel vostro fallimento i crediti acquistati per il proprietario passano a lui «anche di fronte alla massa» (cpv. 2). L’art. 404 cpv. 1 pesa invece sul piano d’affari: «Il mandato può essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti.» Non costruite le previsioni su una durata minima dei mandati.

Deposito di garanzia e verbale di riconsegna

Il deposito di garanzia non passa mai sul conto dell’amministrazione. Se il conduttore presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla «presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore» (art. 257e cpv. 1 CO). Per le abitazioni c’è un tetto: il locatore «non può pretendere una garanzia che superi l’equivalente di tre pigioni mensili» (cpv. 2). Per i locali commerciali il testo non fissa un tetto.

La banca la restituisce solo con il consenso delle due parti, su precetto esecutivo o sentenza passati in giudicato; dopo un anno senza pretese del locatore, il conduttore può chiederla da solo (cpv. 3).

Il verbale di riconsegna

Alla restituzione il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se trova difetti di cui il conduttore risponde, «dargliene subito notizia» (art. 267a cpv. 1 CO). Altrimenti il conduttore è liberato, salvo difetti non riconoscibili con l’ordinaria verifica.

I moduli ufficiali, Cantone per Cantone

Tre atti dell’amministrazione richiedono un modulo approvato dal Cantone: l’aumento di pigione, la disdetta e, in alcuni Cantoni, la conclusione di un nuovo contratto. L’aumento è nullo se il locatore «non lo comunica mediante il modulo prescritto» (art. 269d cpv. 2 lett. a CO) o non lo motiva; anche la disdetta senza modulo approvato è nulla (art. 266l cpv. 2 e 266o CO).

Per la pigione iniziale decide il Cantone: «In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l’uso del modulo ufficiale di cui all’articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione» (art. 270 cpv. 2 CO). Dal 1° ottobre 2025 il modulo indica anche il tasso d’interesse di riferimento e l’indice nazionale dei prezzi al consumo applicabili alla pigione precedente (art. 19 cpv. 3 OLAL).

Il Ticino non compare in questa panoramica: prima di usare un modello di contratto senza modulo, fatevi confermare la regola dal Cantone. Il conduttore ha poi 30 giorni dalla consegna della cosa per contestare la pigione iniziale (art. 270 cpv. 1 CO).

Conti di amministrazione e legge sul riciclaggio

Incassare pigioni per un proprietario non fa della vostra società un intermediario finanziario, secondo la prassi della FINMA. L’ordinanza esclude infatti dalla LRD «l’attività di incasso» (art. 2 cpv. 2 lett. a n. 2 ORD). La Circolare FINMA 2011/1, nella versione in vigore dal 1° gennaio 2017, vi colloca l’amministrazione ordinaria: chi riceve pigioni, spese accessorie e garanzie in nome, su mandato e per conto del proprietario «non è considerato un intermediatore finanziario ai sensi della LRD, poiché egli svolge attività di incasso» (nm. 124).

Restano fuori dalla LRD anche i pagamenti fatti con quei fondi, «laddove direttamente collegate all’amministrazione ordinaria degli immobili» (nm. 125): interessi ipotecari, energia, imposte e assicurazioni dell’immobile, manutenzione, custode, rimborso delle eccedenze (nm. 126). Il limite è scritto al nm. 127: «Al di fuori di questa attività di amministrazione, l’accettazione dei fondi e il trasferimento di denaro sono assoggettati alla LRD.» Vale anche per la proprietà per piani.

Serve un conto separato per ogni proprietario?

Nessuna norma federale lo impone. Gli art. 400 e 401 CO presuppongono però che il denaro di ogni mandante resti identificabile: un conto di amministrazione distinto dai vostri fondi e tenuto per immobile è la buona pratica che i proprietari si aspettano.

Sagl o SA, IVA e un caso a Lugano

Per chi vuole aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera la forma più comune è la Sagl: il capitale sociale «non può essere inferiore a 20 000 franchi» (art. 773 CO) ed è interamente coperto alla costituzione. La SA richiede 100 000 franchi di capitale azionario, di cui almeno 50 000 liberati (art. 621 e 632 CO), e conviene con più soci. Le tappe sono descritte nella nostra pagina sulla creazione di società a Ginevra.

Sul piano dell’IVA i flussi sono due. La pigione appartiene al proprietario ed è esclusa dall’imposta come «la messa a disposizione per l’uso o il godimento di fondi e parti di fondi» (art. 21 cpv. 2 n. 21 LIVA). Il vostro onorario è invece una prestazione di servizi assente dalla lista delle esclusioni: è imponibile all’aliquota normale dell’8,1 per cento (art. 25 cpv. 1 LIVA) e conta per la soglia di 100 000 franchi annui (art. 10 cpv. 2 lett. a LIVA).

Un caso: un amministratore di condomini di Como apre a Lugano

Un amministratore di condomini di Como vuole aprire una Sagl a Lugano. Senza titolo dell’art. 11 LFid né due anni di pratica in Svizzera, non può essere lui il fiduciario autorizzato. Costituisce la società con una socia ticinese titolare dell’attestato federale di amministratore di immobili e dell’autorizzazione, iscritta come gerente con firma e domiciliata a Lugano. Lei soddisfa così l’art. 6 LFid e l’art. 814 cpv. 3 CO, mentre lui vive ancora a Como.

Il primo mandato riguarda due palazzine con 28 appartamenti e un negozio. Le garanzie, al massimo tre pigioni per gli alloggi e senza tetto per il negozio, sono depositate su conti intestati ai conduttori. Quando gli onorari della Sagl raggiungono 100 000 franchi l’anno, la società si iscrive all’IVA e fattura l’8,1 % sull’onorario, mentre le pigioni incassate restano escluse.

Cinque errori che costano un mandato

• Incassare la garanzia sul conto della società invece che su un conto bancario intestato al conduttore.
• Aprire in Ticino senza un fiduciario autorizzato tra i gerenti o con un fiduciario che risponde già di un’altra azienda.
• Comunicare un aumento con una semplice lettera: senza modulo è nullo.
• Investire le eccedenze del proprietario: lì si applica la LRD.
• Costruire il budget sulla durata dei mandati, quando l’art. 404 CO ne permette la revoca in ogni momento.

FAQ: aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera

Serve un’autorizzazione per aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera?

A livello federale no. Il Ticino è l’eccezione: la LFid esige nella società una persona fisica autorizzata, con titolo riconosciuto, due anni di pratica in una fiduciaria in Svizzera e diritto di firma.

Un amministratore italiano può aprire una società in Ticino?

Sì, con un socio autorizzato tra i gerenti, se lui stesso non ha un titolo riconosciuto e due anni di pratica in Svizzera. Sui titoli esteri decide l’autorità di vigilanza (art. 11 cpv. 5 LFid).

La garanzia di locazione può essere versata sul conto dell’amministrazione?

No. L’art. 257e CO impone il deposito presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore. Per le abitazioni non può superare tre pigioni mensili.

Un’amministrazione immobiliare è soggetta alla legge sul riciclaggio?

Non per l’amministrazione ordinaria, secondo la prassi della FINMA (Circolare 2011/1, nm. 124 a 127): incassare pigioni, spese accessorie e garanzie e pagare le spese dell’immobile è attività di incasso. Fuori da questa amministrazione si applica la LRD.

Un proprietario può revocare il mandato quando vuole?

Sì, in ogni momento (art. 404 CO); chi revoca intempestivamente risarcisce il danno.

Gli onorari di un’amministrazione immobiliare sono soggetti all’IVA?

Sì, all’aliquota normale dell’8,1 % una volta superata la soglia di 100 000 franchi annui di cifra d’affari imponibile. Le pigioni incassate per il proprietario restano escluse dall’imposta (art. 21 cpv. 2 n. 21 LIVA).

Fonti

• Cantone Ticino, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 953.100
• Codice delle obbligazioni (CO), RS 220, art. 257e a 270, 394 a 404, 418, 621, 632, 718, 773 e 814
• Ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL), RS 221.213.11, art. 19
• Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), diritto di locazione e panoramica 2026 sul modulo per la pigione iniziale (settembre 2026)
• Circolare FINMA 2011/1 «Attività di intermediario finanziario ai sensi della LRD», versione del 1° gennaio 2017
• Legge sul riciclaggio di denaro (LRD), RS 955.0, art. 2
• Ordinanza sul riciclaggio di denaro (ORD), RS 955.01, art. 2
• Legge sull’IVA (LIVA), RS 641.20, art. 10, 21 e 25
• Accordo sulla libera circolazione delle persone (ALC), RS 0.142.112.681, allegato I
• Legge federale sugli stranieri e la loro integrazione (LStrI), RS 142.20, art. 19
• orientamento.ch, Gestore/trice immobiliare APF