Abrir una administración de fincas en Ginebra: mandato, formulario de alquiler inicial y garantías

Una administración de fincas en Ginebra sin autorización cantonal

La ley ginebrina sobre los agentes intermediarios (LAInt, I 2 12) solo se aplica a dos oficios: los agentes de traspaso de negocios y los agentes de información, que incluyen a los detectives privados (art. 1, apdo. 1, LAInt). En el plano federal, el artículo 418 del Código de obligaciones permite a los cantones regular a los corredores; los administradores no figuran en él.

Ni el certificado federal de administrador de inmuebles (gérant d’immeubles BF) ni la afiliación a la USPI Ginebra condicionan la inscripción de su sociedad en el registro mercantil.

El Tesino, en cambio, exige autorización: su ley sobre las profesiones fiduciarias (LFid) regula el alquiler y la administración de inmuebles (art. 4, letras c y d) y reserva la autorización a personas físicas con título reconocido y dos años de práctica en una fiduciaria en Suiza (art. 8 y 11 LFid). Téngalo presente si algún día llega a Lugano.

Si va a buscar compradores a comisión, consulte nuestra guía para ser agente inmobiliario en Ginebra.

El proyecto de ley sobre el corretaje y la búsqueda de inquilinos

El proyecto de ley 13732 sobre el corretaje inmobiliario (LCImm) se presentó ante el Gran Consejo el 15 de diciembre de 2025 y se remitió a comisión en enero de 2026. No está en vigor. Apunta a la puesta en contacto, no a la gestión de un edificio: su artículo 3 define el corretaje como toda actividad profesional con ánimo de lucro que consiste en poner en relación a las partes, directa o indirectamente, para celebrar un contrato sobre bienes inmuebles, en particular una venta, una compra, un arrendamiento o una cesión.

La palabra arrendamiento es la que le afecta. Una administradora que busca inquilinos podría quedar incluida si el texto se aprobara tal cual. El proyecto prevé además que los fondos confiados al corredor se depositen en una cuenta bancaria separada de sus propios haberes (art. 13, apdo. 1, del proyecto).

Abrir una administración de fincas en Ginebra desde España

Venga de España o de América Latina, su nacionalidad marca el camino. Un ciudadano de la Unión Europea que se instala en Suiza para trabajar por cuenta propia obtiene un permiso de residencia de al menos cinco años si demuestra ante las autoridades que se establece, o quiere establecerse, con ese fin (Acuerdo sobre la libre circulación de personas, anexo I, art. 12, apdo. 1).

Un emprendedor peruano, colombiano o mexicano depende del artículo 19 de la ley de extranjería y de integración (LEI), que valora los intereses económicos del país, las condiciones financieras y de explotación de la empresa y los ingresos propios del fundador.

La sociedad tiene su propia exigencia: debe poder ser representada por una persona domiciliada en Suiza, que será un gerente o un director en la Sàrl (art. 814, apdo. 3, CO) y un miembro del consejo de administración o un director en la SA (art. 718, apdo. 4, CO). Si sigue viviendo en Lima durante el lanzamiento, necesitará un gerente o un administrador residente.

El mandato de gestión visto por el propietario

El contrato de administración de fincas es un mandato (art. 394 y siguientes CO), y cuatro de sus reglas, pensadas para el propietario, organizan su sociedad:

• Rendición de cuentas: a petición del propietario, y en cualquier momento, usted debe dar cuenta de su gestión y entregarle todo lo recibido por ella, sea cual sea el título (art. 400, apdo. 1, CO). Los retrasos devengan intereses (apdo. 2).
• Quiebra de la administradora: los créditos que usted adquiere en nombre propio por cuenta del propietario pasan a ser suyos cuando él ha cumplido sus obligaciones, y el propietario puede hacer valer ese derecho frente a la masa si su sociedad quiebra (art. 401, apdo. 2, CO).
• Diligencia: el mandatario responde ante el mandante de la ejecución fiel y cuidadosa del encargo, y en principio debe ejecutarlo personalmente (art. 398, apdos. 2 y 3, CO).
• Revocación: el propietario puede retirarle sus inmuebles en cualquier momento (art. 404, apdo. 1, CO). Solo una revocación intempestiva da derecho a indemnización (apdo. 2).

El formulario oficial de alquiler inicial en Ginebra

El Código de obligaciones permite a los cantones con escasez de vivienda imponer el formulario oficial en todo nuevo contrato (art. 270, apdo. 2, CO). Ginebra lo ha hecho en su ley de aplicación del Código civil: mientras dure la escasez, el arrendador de una vivienda situada en el cantón debe utilizar ese formulario al celebrar un nuevo contrato (art. 207, apdo. 1, LaCC). La Oficina federal de la vivienda lo confirma en su resumen de septiembre de 2026, con un 0,31 % de vivienda vacía a 1 de junio.

El formulario debe notificarse a más tardar el día en que se entregan las llaves (art. 207, apdo. 3, LaCC). Después, el inquilino dispone de 30 días para impugnar el alquiler inicial ante la autoridad de conciliación (art. 270, apdo. 1, CO).

Garantía de alquiler y actas de estado del inmueble

La garantía del inquilino nunca pasa por las cuentas de la administradora. Si se entrega en efectivo o en valores, el arrendador debe depositarla en un banco, en una cuenta de ahorro o de depósito abierta a nombre del inquilino (art. 257e, apdo. 1, CO). Para las viviendas, la ley fija un límite de tres meses de alquiler (apdo. 2). Nada de eso para un local u oficina.

Al final, el banco solo libera los fondos con el acuerdo de ambas partes, un requerimiento de pago no impugnado o una sentencia ejecutoria (apdo. 3). Un año sin reclamación judicial ni apremio del arrendador, y el inquilino recupera su garantía.

El acta de la salida anterior debe mostrarse al nuevo inquilino si la pide, igual que el importe del alquiler anterior (art. 256a CO). En la devolución, el arrendador debe revisar el estado del inmueble y avisar de inmediato de los defectos imputables al inquilino; si avisa tarde, este queda liberado, salvo defectos que una revisión habitual no permitía detectar (art. 267a CO).

Subidas, rescisiones y gastos accesorios: primero la forma

En el derecho del arrendamiento, un error de forma anula el acto, y el propietario se vuelve entonces contra su administradora (art. 398 CO).

Si una subida se basa en costes o en obras que aportan plusvalía, el inquilino puede exigir cifras precisas y, en conciliación, los justificantes (art. 20 OBLF).

Cuentas de gestión y ley sobre el blanqueo

Según la práctica de la FINMA, la administradora que cobra alquileres, gastos y garantías para el propietario no es intermediaria financiera. Su circular 2011/1, en la versión vigente desde el 1 de enero de 2017, considera que quien recibe esas sumas en nombre, por orden y por cuenta del propietario ejerce una actividad de cobro de créditos, ajena por tanto a la ley sobre el blanqueo (LBA) (Cm 124).

Los pagos hechos con esos ingresos quedan también fuera de la LBA mientras estén directamente vinculados a la administración ordinaria del inmueble (Cm 125): hipoteca, suministros, impuestos y seguros del edificio, calefacción, mantenimiento, obras, conserje, jardinero y entrega de los saldos (Cm 126). Toda recepción y transmisión de fondos ajena a esa administración entra en la LBA (Cm 127). Una sociedad inmobiliaria que gestiona sus propios edificios puede quedar sometida (Cm 128).

El derecho federal no impone una cuenta bancaria por propietario. Una cuenta de gestión separada de su tesorería, por edificio, es la forma más sencilla de cumplir los artículos 400 y 401 CO.

IVA y constitución de su administración de fincas en Ginebra

El alquiler del propietario está excluido del ámbito del impuesto (art. 21, apdo. 2, cifra 21, LTVA), y esa exclusión depende solo del contenido de la prestación, no de quién la presta o la recibe (apdo. 3). No cabe optar por gravarlo si el inmueble se destina solo a vivienda (art. 22, apdo. 2, letra b, LTVA).

Sus honorarios de gestión son otra cosa: una prestación de servicios que no figura entre las exclusiones y que tributa al tipo normal del 8,1 % (art. 25 LTVA). La sujeción es obligatoria a partir de 100 000 francos de cifra de negocios anual procedente de prestaciones no excluidas, y esos honorarios cuentan (art. 10, apdo. 2, letra a, LTVA).

La Sàrl, con un capital mínimo de 20 000 francos, encaja con la mayoría de las administradoras que empiezan; la SA exige 100 000 francos, de los que al menos 50 000 desembolsados en la fundación (art. 773, 621 y 632 CO). Nuestra guía para crear una empresa en Suiza detalla los pasos hasta la inscripción.

Un caso concreto: una administradora peruana asume dos edificios en Carouge

Una administradora formada en Lima, que ya vive en Ginebra, constituye una Sàrl de la que es gerente domiciliada en el cantón. Antes, aclara su residencia con la oficina cantonal de migración. Su primer cliente, dueño de dos edificios en Carouge, le confía 30 viviendas con un contrato que prevé una liquidación mensual y una lista de obras que puede encargar sin consulta previa.

Cuando se va el primer inquilino, prepara el formulario oficial con el alquiler anterior, el nuevo, el motivo de la diferencia y las referencias de interés y de índice, y lo entrega con las llaves. La garantía del nuevo inquilino, limitada a tres meses de alquiler, se deposita en una cuenta bancaria a su nombre. Ocho meses después, el propietario retira uno de los edificios del mandato para cedérselo a su hijo: ella entrega expedientes, liquidaciones y saldos (art. 400 CO) y conserva el otro.

Los errores que cuestan un mandato en Ginebra

• Firmar un contrato de vivienda sin formulario oficial, o notificarlo tras entregar las llaves.
• Ingresar la garantía en la cuenta de la administradora.
• Enviar una subida o una rescisión por carta simple.
• Pagar con los alquileres gastos privados del propietario, fuera de la práctica de la FINMA.
• Dar por vigente el proyecto LCImm, o creer que no le afectará.