Immobilienmakler werden in der Schweiz als ausländischer Unternehmer: Bewilligung, Kantone, Lex Koller und Provision

Immobilienmakler Schweiz: keine Bundesbewilligung, aber kantonaler Spielraum

Kein Bundesgesetz macht die Immobilienvermittlung bewilligungspflichtig, und das Handelsregister fragt bei der Gründung nicht nach einem Diplom. Einen eidgenössischen Abschluss gibt es zwar, die Berufsprüfung als Immobilienvermarkterin oder Immobilienvermarkter, und Verbände wie der SVIT bieten Lehrgänge an. Beides stärkt Ihre Glaubwürdigkeit bei Verkäufern, ist aber keine Voraussetzung für die Firma oder für das erste Mandat.

Ein Münchner Makler mit Erlaubnis nach § 34c GewO muss diese in der Schweiz also nicht anerkennen lassen. Den Vorbehalt enthält das Obligationenrecht: «Es bleibt den Kantonen vorbehalten, über die Verrichtungen der Börsenmäkler, Sensale und Stellenvermittler besondere Vorschriften aufzustellen» (Art. 418 OR). Sensale sind Vermittler, und das Gesetz schreibt bis heute «Mäkler» statt Makler.

Ob Sie in Zürich, Basel oder Zug starten: Klären Sie beim Kanton, ob er besondere Vorschriften erlassen hat, bevor Sie den Mietvertrag für Ihr Büro unterschreiben. Zwei Kantone zeigen, wie weit die Antworten auseinanderliegen.

Tessin: die Maklerbewilligung als Immobilientreuhänder

Im Tessin ist die Immobilienvermittlung bewilligungspflichtig. Das kantonale Gesetz über die Treuhandberufe (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario, LFid) unterstellt die Tätigkeit des «fiduciario immobiliare», die für Dritte berufsmässig im Kanton ausgeübt wird, einer Bewilligung (Art. 1 Abs. 1). Darunter fällt ausdrücklich die «mediazione nella compravendita e permuta di fondi», die Vermittlung beim Kauf und Tausch von Grundstücken (Art. 4 Bst. a).

Welche Titel zählen, legt Art. 11 Abs. 2 fest: Lizentiat, Bachelor oder Master in Wirtschaft oder Recht einer Schweizer Universität, das FH-Diplom als Betriebsökonom, das eidgenössische Diplom als Immobilientreuhänder, der eidgenössische Fachausweis als Immobilienbewirtschafter und weitere eidgenössische Abschlüsse. Über ausländische Titel, die dieselben Anforderungen erfüllen, entscheidet die Aufsichtsbehörde, und sie kann eine Eignungsprüfung im Schweizer Recht verlangen (Art. 11 Abs. 5 und 6). Die zwei Jahre Praxis in der Schweiz ersetzt auch ein anerkannter Titel nicht.

Ein Makler, der direkt aus Deutschland nach Lugano zieht, kann deshalb nicht selbst der bewilligte Treuhänder seiner Firma sein. Er braucht eine Person mit Bewilligung in der Geschäftsführung. Wer ohne Eintrag im Verzeichnis tätig ist, riskiert eine Busse bis 50 000 Franken (Art. 23 Abs. 1).

Genf: ein Maklerregister in Beratung

In Genf regelt heute kein kantonales Gesetz die Immobilienvermittlung. Am 15. Dezember 2025 wurde im Grossen Rat aber der Gesetzesentwurf PL 13732 über die Immobilienvermittlung (LCImm) eingereicht und im Januar 2026 an die Wohnungskommission überwiesen. Er sieht ein öffentliches kantonales Register mit vorgängiger Eintragungspflicht vor, dazu einen Sitz oder Wohnsitz in der Schweiz, eine Berufshaftpflichtversicherung, ein separates Konto für Kundengelder und das Verbot, für beide Parteien desselben Geschäfts tätig zu sein.

Am 21. Oktober 2026 ist der Entwurf nicht in Kraft, und er kann geändert oder abgelehnt werden. Für eine Maklerfirma in Zürich oder Basel zählt er trotzdem, sobald sie Genfer Objekte vermittelt: Nach Art. 2 des Entwurfs würde das Gesetz für jede Person gelten, die im Kanton vermittelt, unabhängig von ihrem Sitz.

Als Ausländer in der Schweiz Immobilienmakler werden: Aufenthalt und Vertretung

Ihr Aufenthaltsrecht hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Für Deutsche, Österreicher und die übrigen Bürger der EU und der EFTA gilt das Freizügigkeitsabkommen (FZA): Wer sich zur Ausübung einer selbstständigen Erwerbstätigkeit niederlassen will, «erhält eine Aufenthaltserlaubnis mit einer Gültigkeitsdauer von mindestens fünf Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Erteilung, sofern er den zuständigen nationalen Behörden nachweist, dass er zu diesem Zweck niedergelassen ist oder sich niederlassen will» (Anhang I Art. 12 Abs. 1 FZA).

Für Gründer aus Drittstaaten ist das Ausländer- und Integrationsgesetz massgebend. Zugelassen wird unter anderem nur, wenn «dies dem gesamtwirtschaftlichen Interesse entspricht», die finanziellen und betrieblichen Voraussetzungen erfüllt sind und «eine ausreichende, eigenständige Existenzgrundlage vorhanden ist» (Art. 19 AIG). Der Kanton prüft das Gesuch im Einzelfall, und eine Maklerfirma erfüllt das gesamtwirtschaftliche Interesse nicht ohne Weiteres.

Unabhängig vom Pass verlangt das OR eine Vertretung in der Schweiz. Für die GmbH gilt: «Die Gesellschaft muss durch eine Person vertreten werden können, die Wohnsitz in der Schweiz hat. Diese Person muss Geschäftsführer oder Direktor sein» (Art. 814 Abs. 3 OR). Bei der AG muss sie Mitglied des Verwaltungsrates oder Direktor sein (Art. 718 Abs. 4 OR). Behalten Sie Ihren Wohnsitz in München oder Wien während der Startphase, brauchen Sie dafür eine weitere Person.

Maklervertrag und Maklerprovision: wann der Lohn verdient ist

In der Schweiz wird der Makler für den Erfolg bezahlt, nicht für den Aufwand. «Durch den Mäklervertrag erhält der Mäkler den Auftrag, gegen eine Vergütung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln» (Art. 412 Abs. 1 OR), und im Übrigen gelten die Regeln über den einfachen Auftrag (Abs. 2). Der entscheidende Satz folgt in Art. 413 Abs. 1 OR: «Der Mäklerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande gekommen ist.»

Fünf Regeln überraschen Makler, die ihr Handwerk in Deutschland oder Österreich gelernt haben:

• Aufschiebende Bedingung: Wird der Kaufvertrag unter einer solchen Bedingung geschlossen, können Sie den Lohn erst verlangen, wenn sie eingetreten ist (Art. 413 Abs. 2 OR).
• Aufwendungen: Ersatz ohne Abschluss gibt es nur, wenn er im Vertrag zugesichert ist (Art. 413 Abs. 3 OR).
• Fehlender Betrag: Ist die Vergütung nicht festgesetzt, gilt eine bestehende Taxe oder sonst «der übliche Lohn als vereinbart» (Art. 414 OR), ein Streitpunkt, den ein klarer Vertrag vermeidet.
• Doppeltätigkeit: Wer vertragswidrig für die Gegenpartei tätig war oder sich «wider Treu und Glauben» auch von ihr Lohn versprechen liess, verliert Lohn und Aufwendungsersatz (Art. 415 OR).
• Herabsetzung: Ist für einen Grundstückkauf «ein unverhältnismässig hoher Mäklerlohn» vereinbart, kann der Richter ihn auf Antrag des Schuldners angemessen herabsetzen (Art. 417 OR).

Eine Exklusivität kennt das Gesetz nicht. Sie besteht nur, wenn Ihr Vertrag sie mit Dauer und Folgen regelt.

Lex Koller: was Ihre Kunden aus dem Ausland kaufen dürfen

Wer eine internationale Kundschaft betreut, muss das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) kennen, die Lex Koller. «Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde» (Art. 2 Abs. 1 BewG). Als Personen im Ausland gelten unter anderem Bürger der EU und der EFTA ohne rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz, Bürger anderer Staaten, «die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen», sowie Gesellschaften mit Sitz im Ausland oder unter beherrschendem Einfluss von Personen im Ausland (Art. 5 Abs. 1 BewG). Auch Anteile an einer nicht kotierten Immobiliengesellschaft zählen als Erwerb (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG).

Zwei Ausnahmen sind für Ihr Geschäft wichtig: das Grundstück, das als ständige Betriebsstätte dient, etwa ein Büro oder ein Ladenlokal, und die Hauptwohnung einer natürlichen Person am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes (Art. 2 Abs. 2 BewG). Massgebend ist also der Wohnsitz, nicht der Pass. Eine Ärztin aus Hamburg, die in Basel lebt und arbeitet, kauft ihre Wohnung ohne Bewilligung. Ihr Bruder, der in Hamburg bleibt und eine Ferienwohnung sucht, braucht eine Bewilligung des Kantons, sofern er sie überhaupt erhalten kann. Klären Sie das vor der Unterschrift unter einen Suchauftrag: Ein Kauf, der nicht zustande kommt, bringt keine Provision.

Geldwäschereigesetz: Makler ja, Berater nein

Seit dem 1. Oktober 2026 erfasst das Geldwäschereigesetz eine neue Gruppe, die Beraterinnen und Berater (Art. 2 Abs. 1 Bst. c GwG). Als solche gelten Personen, «die für Dritte berufsmässig bei finanziellen Transaktionen einschliesslich der Mittelbeschaffung» im Zusammenhang mit dem «Kauf und Verkauf von Grundstücken» mitwirken (Art. 2 Abs. 3bis Bst. a GwG). Die Botschaft des Bundesrates hält fest, «dass Immobilienmaklerinnen und -makler, die ausschliesslich als solche tätig sind, nicht den Regeln des GwG unterstellt werden» (BBl 2024 1607).

Die Grenze zieht also Ihr Geschäftsmodell. Solange Sie Käufer nachweisen und den Preis verhandeln, bleiben Sie ausserhalb des Gesetzes. Nehmen Sie Anzahlungen auf Ihr Konto, organisieren Sie die Finanzierung des Käufers oder lassen Sie den Kaufpreis über Ihre Firma laufen, wirken Sie bei der Transaktion mit. Dann gelten Sorgfaltspflichten wie die Identifizierung des Kunden und des wirtschaftlich Berechtigten, und Sie «müssen sich einer Selbstregulierungsorganisation anschliessen» (Art. 14 Abs. 1 GwG). Wer am 1. Oktober 2026 bereits so tätig war, muss den Anschluss bis zum 1. Dezember 2026 beantragen.

Maklerfirma gründen: GmbH oder AG und Mehrwertsteuer

Für die meisten Makler, die eine Immobilienfirma in der Schweiz gründen, passt die GmbH mit einem voll einbezahlten Stammkapital von 20 000 Franken. Die AG mit 100 000 Franken Aktienkapital, wovon mindestens 50 000 Franken einbezahlt, lohnt sich, wenn Teilhaber einsteigen oder institutionelle Eigentümer zu Ihren Kunden zählen sollen. Den Ablauf vom Kapital bis zum Handelsregistereintrag beschreiben wir auf unserer Seite Firmengründung in Genf.

Von der Mehrwertsteuerpflicht befreit ist, wer im Jahr «weniger als 100 000 Franken Umsatz» erzielt (Art. 10 Abs. 2 Bst. a MWSTG). Eine einzige Provision auf einem grösseren Verkauf kann diese Grenze überschreiten; danach rechnen Sie zum Normalsatz von 8,1 % ab. Planen Sie auch die Liquidität: Der Lohn wird erst mit dem Kaufvertrag verdient, Miete und Löhne fallen jeden Monat an.

Ein Fall: ein Münchner Makler gründet in Zürich

Ein Immobilienmakler, seit zwölf Jahren in München mit Erlaubnis nach § 34c GewO tätig, will in Zürich eine eigene Firma aufbauen. Als deutscher Staatsangehöriger erhält er nach dem FZA eine Aufenthaltserlaubnis, sobald er nachweist, dass er sich dafür niederlässt. Er gründet eine GmbH mit 20 000 Franken Stammkapital und wird Geschäftsführer; bis zu seinem Umzug vertritt ein Direktor mit Wohnsitz in der Schweiz die Gesellschaft. Vor dem Mietvertrag fragt er beim Kanton Zürich nach, ob besondere Vorschriften für Makler gelten, und er lässt einen Maklervertrag mit Exklusivität, Provisionsregel und Nachwirkung aufsetzen. Ein Kunde aus Stuttgart, der ohne Wohnsitz in der Schweiz eine Ferienwohnung kaufen will, erfährt im ersten Gespräch, dass dafür eine Bewilligung nach der Lex Koller nötig ist; das Mandat wird erst nach dieser Klärung besprochen. Anzahlungen nimmt die Firma keine entgegen: Sie bleibt Maklerin und fällt nicht unter das GwG.

FAQ: Immobilienmakler werden in der Schweiz

Braucht man in der Schweiz eine Bewilligung als Immobilienmakler?

Auf Bundesebene nicht: Anders als in Deutschland mit § 34c GewO gibt es keine Bundesbewilligung. Die Kantone dürfen aber besondere Vorschriften erlassen (Art. 418 OR). Das Tessin verlangt eine Bewilligung als Immobilientreuhänder, und Genf berät einen Entwurf für ein Maklerregister, der nicht in Kraft ist. Klären Sie die Regel des Kantons, in dem Sie tätig werden.

Kann ein deutscher Makler in der Schweiz arbeiten?

Ja. Als EU-Bürger kann er sich nach dem FZA zur selbstständigen Erwerbstätigkeit in der Schweiz niederlassen und erhält eine Aufenthaltserlaubnis von mindestens fünf Jahren, wenn er dies nachweist. Seine deutsche Erlaubnis wird nicht verlangt. Seine Gesellschaft muss durch eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz vertreten werden können.

Wann ist die Provision geschuldet?

Sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist (Art. 413 Abs. 1 OR). Bei einer aufschiebenden Bedingung erst, wenn sie eingetreten ist. Aufwendungen werden ohne Abschluss nur ersetzt, wenn der Maklervertrag es vorsieht.

Können Ausländer über einen Makler Immobilien kaufen?

Das hängt vom Wohnsitz und vom Objekt ab. Personen im Ausland brauchen eine Bewilligung des Kantons (Art. 2 BewG), ausser für ein Grundstück, das als ständige Betriebsstätte dient, oder für die Hauptwohnung am Ort ihres rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes in der Schweiz. Der Makler sollte das vor dem Mandat prüfen.

Untersteht ein Makler dem Geldwäschereigesetz?

Nicht, wenn er ausschliesslich als Makler tätig ist, wie die Botschaft des Bundesrates festhält. Wirkt er für seine Kunden bei finanziellen Transaktionen rund um Kauf oder Verkauf mit, etwa durch die Mittelbeschaffung, gilt er seit dem 1. Oktober 2026 als Berater (Art. 2 Abs. 3bis GwG) und muss sich einer Selbstregulierungsorganisation anschliessen.

Welche Rechtsform für eine Maklerfirma?

Meist die GmbH mit 20 000 Franken voll einbezahltem Stammkapital. Die AG mit 100 000 Franken Aktienkapital, wovon mindestens 50 000 Franken einbezahlt, passt besser für mehrere Teilhaber. In beiden Fällen braucht die Gesellschaft eine vertretungsberechtigte Person mit Wohnsitz in der Schweiz.

Quellen

• Obligationenrecht (OR), SR 220, Art. 412 bis 418, 718 und 814
• Kanton Tessin, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 11.1.4.1 (italienisch)
• Grosser Rat Genf, PL 13732 sur le courtage immobilier (LCImm), eingereicht am 15. Dezember 2025 (französisch)
• Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG), SR 211.412.41
• Geldwäschereigesetz (GwG), SR 955.0, Art. 2 und 14
• Botschaft des Bundesrates vom 22. Mai 2024 zum Bundesgesetz über die Transparenz juristischer Personen, BBl 2024 1607
• Freizügigkeitsabkommen (FZA), SR 0.142.112.681, Anhang I
• Ausländer- und Integrationsgesetz (AIG), SR 142.20, Art. 19
• Mehrwertsteuergesetz (MWSTG), SR 641.20, Art. 10
• berufsberatung.ch, Immobilienvermarkter/in BP