Devenir courtier immobilier à Genève quand on vient de l’étranger : société, projet de registre cantonal, Lex Koller et commission

Un métier libre aujourd’hui à Genève

Le droit fédéral n’impose aucune autorisation au courtier immobilier. Il laisse la porte ouverte aux cantons, puisque l’article 418 du Code des obligations prévoit que « les cantons peuvent soumettre à des prescriptions spéciales les agents de change, les courtiers et les bureaux de placement ». Genève n’a pas encore fait usage de cette faculté : aucune loi cantonale en vigueur n’encadre le courtage de vente ou d’achat d’immeubles.

Le brevet fédéral de courtier en immeubles et les formations de l’USPI ou de l’APGCI restent utiles pour la crédibilité auprès des vendeurs, mais aucun ne conditionne l’inscription de votre société. Un agent immobilier formé en France n’a donc pas à faire reconnaître sa carte professionnelle pour travailler à Genève.

Le Tessin montre qu’un canton peut aller beaucoup plus loin : il soumet déjà le courtage d’immeubles à une autorisation de fiduciaire immobilier, délivrée à une personne physique qui doit justifier d’un titre reconnu et de deux ans de pratique en Suisse. Si votre projet vise aussi Lugano, cette règle s’applique à votre société.

Le projet de loi genevois sur le courtage immobilier

Le projet de loi 13732 sur le courtage immobilier (LCImm) a été déposé au Grand Conseil le 15 décembre 2025, puis renvoyé à la commission du logement en janvier 2026. Il n’est pas en vigueur et peut être modifié ou rejeté. Il mérite pourtant votre attention, car il viserait « toute personne physique ou morale, quel que soit le lieu de son siège ou domicile », qui exerce le courtage sur le territoire cantonal, même à titre accessoire (art. 2 du projet).

Ce texte peut encore changer. Mais une société de courtage qui a déjà son siège à Genève, une assurance professionnelle, un compte séparé pour les fonds de clients et des contrats sans double mandat n’aurait presque rien à modifier s’il était adopté.

S’établir à Genève quand on vient de l’étranger

Un ressortissant de l’Union européenne ou de l’AELE qui vient exercer une activité indépendante en Suisse reçoit un titre de séjour d’au moins cinq ans s’il prouve qu’il s’établit à cette fin (accord sur la libre circulation des personnes, annexe I, art. 12). Pour un ressortissant d’un autre État, l’admission dépend de l’intérêt économique du projet pour le pays, des conditions financières et d’exploitation, et d’une source de revenus suffisante et autonome (art. 19 LEI) : une société de courtage seule convainc rarement l’autorité.

Quelle que soit votre nationalité, la société doit pouvoir être représentée par une personne domiciliée en Suisse : un gérant ou un directeur pour une Sàrl (art. 814 al. 3 CO), un administrateur ou un directeur pour une SA (art. 718 al. 4 CO). Un courtier qui garde son domicile en Haute-Savoie pendant le lancement a donc besoin d’un associé ou d’un administrateur résident.

Votre commission : ce que dit le Code des obligations

Le Code des obligations définit le courtage comme le contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, d’indiquer l’occasion de conclure une convention ou de servir d’intermédiaire dans la négociation (art. 412 al. 1 CO). Le principe qui gouverne votre trésorerie suit immédiatement : « Le courtier a droit à son salaire dès que l’indication qu’il a donnée ou la négociation qu’il a conduite aboutit à la conclusion du contrat » (art. 413 al. 1 CO).

Trois règles complètent ce principe et se plaident régulièrement devant les tribunaux :

• Vente sous condition : la commission attend que la condition se réalise (art. 413 al. 2 CO).
• Frais : ils ne vous sont remboursés sans vente que si votre contrat le prévoit (art. 413 al. 3 CO).
• Loyauté : le courtier qui travaille pour l’autre partie au mépris de ses obligations, ou s’en fait promettre une rémunération contraire à la bonne foi, perd sa commission (art. 415 CO). Pour une vente d’immeuble, le juge peut aussi réduire une commission excessive (art. 417 CO).

Acheteurs étrangers : la Lex Koller avant le mandat

Genève attire une clientèle internationale, et c’est là que les mandats se perdent le plus vite. « L’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger est subordonnée à une autorisation de l’autorité cantonale compétente » (art. 2 al. 1 LFAIE). Sont notamment des personnes à l’étranger les ressortissants de l’Union européenne ou de l’AELE sans domicile légal et effectif en Suisse, et ceux des autres États qui n’ont pas le droit de s’établir en Suisse (art. 5 LFAIE).

La distinction utile pour vous tient au domicile, pas au passeport. Un cadre français installé à Genève peut acheter son logement principal sans autorisation (art. 2 al. 2 let. b LFAIE). Le même acheteur, s’il vit encore à Paris et cherche un pied-à-terre, entre dans le régime d’autorisation. Les bureaux et les arcades commerciales qui servent d’établissement stable à une activité restent ouverts aux acheteurs étrangers (art. 2 al. 2 let. a LFAIE). Passer par une société immobilière non cotée ne change rien : la loi traite l’achat de ses parts comme celui de l’immeuble (art. 4 LFAIE).

Loi sur le blanchiment : où passe la frontière

Depuis le 1er octobre 2026, la loi sur le blanchiment d’argent s’applique aux conseillers qui, à titre professionnel, participent pour le compte de tiers à des transactions financières, y compris l’organisation de fonds, en lien avec la vente ou l’achat d’un immeuble (art. 2 al. 1 let. c et al. 3bis LBA). Le message du Conseil fédéral précise que « l’agent immobilier qui agit exclusivement en qualité de courtier ne sera pas assujetti ».

Tant que vous présentez des acheteurs et négociez le prix, vous restez hors du champ de la loi. Si vous recevez un acompte sur votre compte, organisez le financement de l’acheteur ou faites transiter le prix, vous devenez conseiller : identification du client et de l’ayant droit économique, documentation, affiliation à un organisme d’autorégulation. Le courtier déjà actif au 1er octobre 2026 qui exerce ces activités doit avoir demandé son affiliation avant le 1er décembre 2026.

Constituer votre société de courtage à Genève

La plupart des courtiers démarrent en Sàrl : 20 000 francs de capital entièrement libéré, une responsabilité limitée à l’actif social et un ou plusieurs gérants inscrits au registre du commerce. La SA, avec 100 000 francs de capital dont 50 000 au moins libérés, convient mieux à une équipe d’associés ou à une société qui vise des mandats institutionnels. Notre guide sur la création d’une société à Genève détaille les étapes, du capital à l’inscription.

Côté fiscalité, vos commissions deviennent imposables à la TVA dès 100 000 francs de chiffre d’affaires annuel (art. 10 al. 2 let. a LTVA), seuil qu’une seule vente d’appartement peut atteindre. Prévoyez aussi la trésorerie : une commission tombe à la signature de l’acte, parfois six mois après le premier contact, alors que le loyer et les salaires se paient chaque mois. Vos clients vendeurs, eux, s’intéresseront à l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers à Genève : savoir les y renvoyer fait partie du service.

Un cas concret : un courtier lyonnais à Genève

Un courtier installé à Lyon depuis quinze ans veut développer sa clientèle genevoise. Il crée une Sàrl à Genève avec un associé domicilié dans le canton, qui en devient le gérant et assure la représentation exigée par le Code des obligations. Il souscrit dès le départ une assurance responsabilité civile professionnelle et ouvre un compte séparé, sans attendre l’issue du projet de loi. Ses contrats de courtage le lient à une seule partie par transaction. Avant d’accepter un mandat de recherche pour un client parisien qui veut un appartement à Champel sans s’installer à Genève, il lui explique que l’achat est soumis à autorisation au titre de la Lex Koller, et le mandat ne se signe pas. Il refuse aussi de faire transiter les acomptes : il reste courtier au sens de la LBA.