Ser agente inmobiliario en Ginebra siendo extranjero: sociedad, proyecto de registro, Lex Koller y comisión

Agente inmobiliario en Ginebra: un oficio libre hoy

El derecho federal no somete al corredor inmobiliario a ninguna autorización. Deja, eso sí, la puerta abierta a los cantones: el artículo 418 del Código de obligaciones les permite dictar reglas especiales para los agentes de cambio, los corredores y las agencias de colocación. Ginebra no ha hecho uso de esa facultad, y ninguna ley cantonal en vigor regula hoy a quien intermedia en la compraventa de inmuebles.

El certificado federal de corredor de inmuebles (courtier en immeubles BF) y los cursos de la USPI o de la APGCI dan credibilidad ante los vendedores, pero ninguno condiciona la inscripción de su sociedad. Tampoco se le pedirá ningún título extranjero.

El Tesino demuestra hasta dónde puede llegar un cantón. Su ley sobre las profesiones fiduciarias (LFid) somete a autorización la mediación en la compraventa y la permuta de fincas (art. 1 y 4 LFid). Solo una persona física puede obtenerla, y debe acreditar un título reconocido, como una licenciatura en economía o derecho de una universidad suiza o uno de los diplomas federales previstos, además de dos años de práctica del oficio en Suiza (art. 8 y 11 LFid).

Una sociedad solo puede ejercer allí si cuenta en su seno con al menos una persona autorizada que trabaje en ella y tenga la firma inscrita en el registro mercantil: un gerente en la Sàrl, un administrador con funciones de gestión o un miembro de la dirección en la SA (art. 6 LFid). Quien llega del extranjero sin dos años de práctica en Suiza no cumple ese requisito: abrir en Lugano obligaría a incorporar a alguien que sí.

El proyecto de ley de Ginebra sobre el corretaje

El proyecto de ley 13732 sobre el corretaje inmobiliario (LCImm) se presentó ante el Gran Consejo el 15 de diciembre de 2025 y se remitió a la comisión de vivienda en enero de 2026. No está en vigor y puede modificarse o rechazarse. Importa igualmente, porque su artículo 2 alcanzaría a toda persona que ejerza el corretaje en territorio ginebrino, tenga donde tenga su sede o domicilio, incluso como actividad accesoria.

El texto va más allá del registro: formación continua (art. 8), información previa al cliente sobre honorarios, riesgos y derecho a resolver el encargo (art. 11), una instancia de conciliación (art. 14), un fondo de indemnización financiado en parte por los corredores según su cifra de negocios (art. 15) y multas de hasta 50 000 francos (art. 18). Quienes ya ejercieran dispondrían de seis meses para adaptarse (art. 21).

Nada de esto le obliga todavía, pero una sociedad con sede en Ginebra, seguro profesional, cuenta separada y un solo mandante por operación apenas tendría que cambiar nada si el proyecto prosperara.

Establecerse en Ginebra desde el extranjero

Su nacionalidad marca el camino. Un ciudadano de la Unión Europea o de la AELC que se instala en Suiza para trabajar por cuenta propia obtiene un permiso de residencia de al menos cinco años si demuestra ante las autoridades que se establece, o quiere establecerse, con ese fin (Acuerdo sobre la libre circulación de personas, anexo I, art. 12). Para una agente española, el acceso es por tanto directo.

Un emprendedor argentino o mexicano depende, en cambio, del artículo 19 de la ley de extranjería y de integración (LEI): su admisión por cuenta propia exige que sirva a los intereses económicos del país, que la empresa cumpla las condiciones financieras y de explotación y que disponga de ingresos suficientes y propios. El cantón examina cada expediente caso por caso.

Sea cual sea su pasaporte, la sociedad debe poder ser representada por una persona domiciliada en Suiza: un gerente o un director en la Sàrl (art. 814, apdo. 3, CO), un miembro del consejo de administración o un director en la SA (art. 718, apdo. 4, CO). Si conserva su domicilio en Madrid durante el lanzamiento, necesitará un socio, un gerente o un administrador residente.

Su comisión en el contrato de corretaje

El Código de obligaciones define el corretaje como el contrato por el que el corredor se compromete, a cambio de una remuneración, a indicar a su cliente la ocasión de celebrar un contrato o a servirle de intermediario en la negociación (art. 412, apdo. 1, CO). De ahí sale la regla que gobierna su tesorería: la comisión solo se debe cuando la indicación o la negociación del corredor desemboca en la celebración del contrato (art. 413, apdo. 1, CO). Sin firma no hay comisión, por muchas visitas que haya organizado.

Otras cuatro reglas completan el contrato y acaban a menudo ante los tribunales:

• Venta condicionada: si la venta está sujeta a una condición suspensiva, la comisión espera a que esta se cumpla (art. 413, apdo. 2, CO).
• Gastos: solo se le reembolsan sin venta si el contrato lo prevé (art. 413, apdo. 3, CO).
• Importe no pactado: se aplica la tarifa si existe y, si no, la remuneración habitual (art. 414 CO). Pactar por escrito la cifra o el método evita discutir.
• Lealtad: el corredor que actúa en interés de la otra parte faltando a sus obligaciones, o que obtiene de ella una promesa de pago contraria a la buena fe, pierde su comisión (art. 415 CO). En la venta de un inmueble, el juez puede además reducir una comisión excesiva a petición del deudor (art. 417 CO).

Lex Koller en Ginebra: primero, el comprador

La clientela de Ginebra es internacional, y ahí se pierden antes los encargos. La Lex Koller (LFAIE) somete la adquisición de inmuebles por personas en el extranjero a la autorización de la autoridad cantonal competente (art. 2, apdo. 1, LFAIE). Son personas en el extranjero, entre otras, los nacionales de la Unión Europea o de la AELC sin domicilio legal y efectivo en Suiza y los de otros Estados que no tienen derecho a establecerse en el país (art. 5 LFAIE).

Lo que cuenta es el domicilio del comprador, no su pasaporte. Una familia colombiana que ya vive en Ginebra puede comprar la vivienda que ocupa como residencia principal sin autorización (art. 2, apdo. 2, letra b, LFAIE). Un inversor que sigue viviendo en Ciudad de México y busca un piso para sus estancias en Europa entra en el régimen de autorización, que puede serle denegada. Las oficinas y locales que sirven de establecimiento permanente a una actividad siguen abiertos a los extranjeros (art. 2, apdo. 2, letra a, LFAIE). Comprar mediante una sociedad inmobiliaria no cotizada no cambia nada: sus participaciones cuentan como el inmueble (art. 4 LFAIE).

Blanqueo de capitales: dónde está la frontera

Desde el 1 de octubre de 2026, la ley sobre el blanqueo de capitales (LBA) alcanza a los asesores que, profesionalmente y por cuenta de terceros, participan en transacciones financieras, incluida la organización de fondos, vinculadas a la compraventa de un inmueble (art. 2, apdo. 1, letra c, y apdo. 3bis LBA). En su mensaje sobre la ley de transparencia de las personas jurídicas, el Consejo Federal aclaró que el agente inmobiliario que actúa únicamente como corredor no quedará sometido a la ley.

Presentar compradores y negociar el precio le deja fuera. Si cobra una señal, organiza la financiación del comprador o hace pasar el precio por su sociedad, pasa a ser asesor, con sus obligaciones: identificar al cliente y al beneficiario efectivo, documentar el expediente y afiliarse a un organismo de autorregulación. El corredor que ya realizaba estas actividades el 1 de octubre de 2026 debe solicitar su afiliación antes del 1 de diciembre de 2026.

Constituir su sociedad de corretaje en Ginebra

La mayoría de los corredores empieza con una Sàrl: 20 000 francos de capital íntegramente desembolsado, responsabilidad limitada al patrimonio social y uno o varios gerentes inscritos en el registro mercantil. La SA, con 100 000 francos de capital de los que al menos 50 000 desembolsados, encaja mejor con un equipo de socios o con una sociedad que aspira a encargos institucionales. Nuestra guía para crear una empresa en Suiza detalla los pasos, del capital a la inscripción.

En lo fiscal, sus comisiones quedan sujetas al IVA a partir de 100 000 francos de cifra de negocios anual (art. 10, apdo. 2, letra a, LTVA), al tipo normal del 8,1 %, y una sola venta de un piso puede alcanzar ese umbral. Prevea la tesorería: la comisión llega con la escritura, a veces seis meses después del primer contacto, y el alquiler y los salarios se pagan cada mes. Sus clientes vendedores le preguntarán por el impuesto ginebrino sobre las plusvalías inmobiliarias (IBGI), y orientarlos hacia el especialista adecuado forma parte del servicio.

Un caso concreto: una agente de Madrid en Ginebra

Una agente con quince años de ventas en Madrid quiere atender a la clientela latinoamericana de Ginebra. Como ciudadana española, puede instalarse en Suiza por cuenta propia. Constituye una Sàrl en Ginebra con un socio domiciliado en el cantón, que asume la gerencia y garantiza la representación que exige el Código de obligaciones mientras ella prepara su traslado.

Contrata desde el primer día un seguro de responsabilidad civil profesional y trabaja para una sola parte por operación, sin esperar al proyecto de ley. Un cliente venezolano que vive en Caracas le pide un piso en Champel como inversión: le explica que la compra requiere autorización en virtud de la Lex Koller, y el encargo no llega a firmarse. Una pareja peruana que ya vive en Ginebra, en cambio, compra su vivienda principal sin autorización. Las señales y el precio nunca pasan por las cuentas de la sociedad, de modo que ella sigue siendo corredora a efectos de la LBA.