{"id":237639,"date":"2026-11-09T09:00:00","date_gmt":"2026-11-09T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237639"},"modified":"2026-11-06T16:06:31","modified_gmt":"2026-11-06T15:06:31","slug":"aprire-amministrazione-immobiliare-svizzera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/it\/post\/aprire-amministrazione-immobiliare-svizzera\/","title":{"rendered":"Aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera: autorizzazione ticinese, mandato, deposito di garanzia e moduli ufficiali"},"content":{"rendered":"
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Per aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera non serve una licenza federale: basta una Sagl o una SA iscritta a registro di commercio. Il Ticino \u00e8 l’eccezione, perch\u00e9 la sua legge sui fiduciari tratta l’amministrazione di immobili come un’attivit\u00e0 soggetta ad autorizzazione personale. Un’amministrazione immobiliare non vende nulla: custodisce il denaro e i contratti degli altri, ed \u00e8 l\u00ec che la legge la aspetta. Contano il mandato del Codice delle obbligazioni, i moduli del diritto di locazione e la prassi della FINMA sugli incassi.<\/p>\n<\/div>\n

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Indice<\/h3>\n
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  1. Aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera: nessuna licenza federale<\/a><\/li>\n
  2. Ticino: l’amministrazione di immobili \u00e8 un’attivit\u00e0 fiduciaria<\/a><\/li>\n
  3. Fondatori stranieri e persona domiciliata in Svizzera<\/a><\/li>\n
  4. Il mandato di amministrazione nel Codice delle obbligazioni<\/a><\/li>\n
  5. Deposito di garanzia e verbale di riconsegna<\/a><\/li>\n
  6. I moduli ufficiali, Cantone per Cantone<\/a><\/li>\n
  7. Conti di amministrazione e legge sul riciclaggio<\/a><\/li>\n
  8. Sagl o SA, IVA e un caso a Lugano<\/a><\/li>\n
  9. Cinque errori che costano un mandato<\/a><\/li>\n
  10. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera: nessuna licenza federale<\/h2>\n

    Nessun testo federale sottopone ad autorizzazione l’amministrazione di immobili per conto di terzi. L’art. 418 CO riserva ai Cantoni norme speciali su agenti di borsa, sensali e uffici di collocamento: l’amministratore di immobili non \u00e8 in quell’elenco.<\/p>\n

    Nemmeno il registro di commercio chiede un diploma. L’attestato professionale federale di gestore immobiliare si prepara in genere lavorando, in circa 16 mesi secondo orientamento.ch. Fuori dal Ticino i testi citati qui non lo impongono, n\u00e9 impongono l’adesione all’USPI o allo SVIT.<\/p>\n

    Per gli altri Cantoni chiedete conferma al Cantone prima di firmare la locazione dell’ufficio.<\/p>\n

    Se invece volete trovare acquirenti contro provvigione, il quadro \u00e8 un altro, descritto nella nostra guida per diventare agente immobiliare in Svizzera<\/a>.<\/p>\n

    Ticino: l’amministrazione di immobili \u00e8 un’attivit\u00e0 fiduciaria<\/h2>\n

    In Ticino chi amministra immobili altrui deve essere autorizzato. La Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), del 1\u00b0 dicembre 2009 e in vigore dal 1\u00b0 luglio 2012, lo dice in apertura: \u00abLe attivit\u00e0 di fiduciario commercialista e fiduciario immobiliare svolte per conto di terzi a titolo professionale nel Cantone Ticino sono soggette ad autorizzazione\u00bb (art. 1 cpv. 1).<\/p>\n

    L’art. 4 definisce fiduciario immobiliare chi svolge, tra l’altro, la \u00ablocazione di stabili e appartamenti\u00bb (lett. c) e l’\u00abamministrazione di immobili e di societ\u00e0 immobiliari\u00bb (lett. d). La stessa attivit\u00e0 figura anche tra quelle del fiduciario commercialista (art. 3 lett. d): in ogni caso serve l’autorizzazione.<\/p>\n

    Chi deve essere autorizzato nella societ\u00e0<\/h3>\n

    La societ\u00e0 non ottiene mai l’autorizzazione a proprio nome: \u00abL’autorizzazione pu\u00f2 essere rilasciata solo a persone fisiche e ha carattere personale\u00bb (art. 1 cpv. 2). La Sagl o la SA pu\u00f2 esercitare \u00abse al loro interno opera almeno un fiduciario autorizzato; egli deve svolgere l’attivit\u00e0 professionale nell’azienda ed avere diritto di firma iscritto nel Registro di commercio\u00bb (art. 6 cpv. 1).<\/p>\n

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    Regola dell’art. 6 LFid<\/th>\nChe cosa significa per la vostra societ\u00e0<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    SA: \u00abalmeno un membro del Consiglio di amministrazione che abbia responsabilit\u00e0 di gestione o un membro della direzione\u00bb (cpv. 2 lett. d)<\/td>\nUn amministratore con deleghe operative o un direttore, non un consigliere di facciata<\/td>\n<\/tr>\n
    Sagl: \u00abalmeno un gerente\u00bb (cpv. 2 lett. e)<\/td>\nIl fiduciario autorizzato \u00e8 uno dei gerenti iscritti<\/td>\n<\/tr>\n
    Il titolare risponde di una sola societ\u00e0 fiduciaria, salvo eccezioni (cpv. 3)<\/td>\nUn fiduciario che copre gi\u00e0 un’altra azienda di norma non \u00e8 disponibile<\/td>\n<\/tr>\n
    Con firma collettiva a due, almeno uno dei firmatari \u00e8 autorizzato (cpv. 4)<\/td>\nLe firme vanno costruite attorno alla persona autorizzata<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fonte: Cantone Ticino, LFid, RL 953.100, art. 6.<\/p>\n<\/div>\n

    I requisiti personali e i titoli riconosciuti<\/h3>\n

    L’art. 8 cpv. 1 chiede l’esercizio dei diritti civili, \u00abottima reputazione\u00bb, nessuna insolvenza, una copertura di responsabilit\u00e0 civile e, requisito che pesa sul fondatore straniero, essere \u00abin possesso di un titolo di studio accettato\u00bb e avere \u00abcompiuto un periodo di due anni di pratica in Svizzera in una fiduciaria nel ramo per il quale si domanda l’autorizzazione\u00bb (lett. d).<\/p>\n

    I titoli di studio riconosciuti per il fiduciario immobiliare \u00absono definiti dall’autorit\u00e0 di vigilanza nel regolamento\u00bb (art. 11 cpv. 1). Sui titoli conseguiti all’estero decide l’autorit\u00e0 di vigilanza, se \u00abadempiono gli stessi requisiti di quelli svizzeri\u00bb (cpv. 5). Gli autorizzati figurano in un albo pubblicato ogni anno sul Foglio ufficiale (art. 2).<\/p>\n

    Fondatori stranieri e persona domiciliata in Svizzera<\/h2>\n

    Il cittadino dell’UE o dell’AELS che vuole stabilirsi per un’attivit\u00e0 indipendente \u00abriceve una carta di soggiorno della durata di almeno cinque anni a decorrere dalla data di rilascio\u00bb, purch\u00e9 dimostri di essersi stabilito o di volersi stabilire a tal fine (ALC, allegato I, art. 12 cpv. 1). Per un cittadino di uno Stato terzo l’ammissione deve essere \u00abnell’interesse dell’economia svizzera\u00bb (art. 19 LStrI).<\/p>\n

    La societ\u00e0, a sua volta, ha bisogno di un rappresentante residente: \u00abLa societ\u00e0 deve poter essere rappresentata da una persona domiciliata in Svizzera. Questa persona deve essere un gestore o un direttore\u00bb (art. 814 cpv. 3 CO per la Sagl). Nella SA \u00e8 un membro del consiglio d’amministrazione o un direttore (art. 718 cpv. 4 CO). In Ticino pu\u00f2 essere anche il fiduciario autorizzato.<\/p>\n

    Il mandato di amministrazione nel Codice delle obbligazioni<\/h2>\n

    Con ogni proprietario firmate un mandato ai sensi degli art. 394 segg. CO: \u00abCon l’accettazione del mandato, il mandatario si obbliga a compiere, a norma del contratto, gli affari o servigi di cui viene incaricato\u00bb (art. 394 cpv. 1 CO). L’onorario non \u00e8 automatico: \u00abUna mercede \u00e8 dovuta quando sia stipulata o voluta dall’uso\u00bb (cpv. 3).<\/p>\n

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    Articolo CO<\/th>\nObbligo dell’amministrazione<\/th>\nEffetto pratico<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Art. 397<\/td>\nRispettare le istruzioni del proprietario, salvo urgenza<\/td>\nUn tetto scritto per i lavori senza accordo<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 398<\/td>\nEsecuzione fedele e diligente, di regola personale<\/td>\nUna disdetta nulla o un aumento perso ricadono su di voi<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 400<\/td>\nRendere conto a ogni richiesta e restituire tutto ci\u00f2 che si \u00e8 ricevuto<\/td>\nUn rendiconto per immobile pronto in qualsiasi momento<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 401<\/td>\nCrediti e cose acquistati per il proprietario passano a lui, anche nel fallimento dell’amministrazione<\/td>\nUna contabilit\u00e0 che separi il denaro di ogni mandante<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 404<\/td>\nRevoca possibile in ogni momento, con risarcimento solo se intempestiva<\/td>\nUn portafoglio pu\u00f2 sparire da un giorno all’altro<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fonte: Codice delle obbligazioni (CO, RS 220), art. 394 a 404, versione in vigore dal 1\u00b0 ottobre 2026.<\/p>\n<\/div>\n

    L’art. 401 \u00e8 un argomento di vendita: nel vostro fallimento i crediti acquistati per il proprietario passano a lui \u00abanche di fronte alla massa\u00bb (cpv. 2). L’art. 404 cpv. 1 pesa invece sul piano d’affari: \u00abIl mandato pu\u00f2 essere sempre revocato o disdetto da entrambe le parti.\u00bb Non costruite le previsioni su una durata minima dei mandati.<\/p>\n

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    La vostra amministrazione immobiliare in Svizzera<\/p>\n

    Rendiconti che i proprietari possono verificare<\/p>\n

    Scelta del Cantone e della forma giuridica, costituzione della Sagl o della SA e iscrizione a registro di commercio, persona domiciliata in Svizzera finch\u00e9 vivete all’estero, contabilit\u00e0 separata per proprietario, IVA sui vostri onorari e salari del personale: RISTER\u00ae costituisce e amministra la vostra societ\u00e0 di amministrazione immobiliare.<\/p>\n

    Richiedere un colloquio<\/a>
    \n RISTER \u2013 Fiduciaria a Ginevra, risposta entro un giorno lavorativo.<\/span>\n<\/div>\n

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    Consiglio di RISTER<\/h4>\n

    Allegate a ogni mandato una pagina con l’importo dei lavori che potete commissionare senza chiedere, la frequenza dei rendiconti e il conto su cui transitano le pigioni. Risponde agli art. 397 e 400 CO e previene molte discussioni su una fattura.<\/p>\n<\/div>\n

    Deposito di garanzia e verbale di riconsegna<\/h2>\n

    Il deposito di garanzia non passa mai sul conto dell’amministrazione. Se il conduttore presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla \u00abpresso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore\u00bb (art. 257e cpv. 1 CO). Per le abitazioni c’\u00e8 un tetto: il locatore \u00abnon pu\u00f2 pretendere una garanzia che superi l’equivalente di tre pigioni mensili\u00bb (cpv. 2). Per i locali commerciali il testo non fissa un tetto.<\/p>\n

    La banca la restituisce solo con il consenso delle due parti, su precetto esecutivo o sentenza passati in giudicato; dopo un anno senza pretese del locatore, il conduttore pu\u00f2 chiederla da solo (cpv. 3).<\/p>\n

    Il verbale di riconsegna<\/h3>\n

    Alla restituzione il locatore deve verificare lo stato della cosa e, se trova difetti di cui il conduttore risponde, \u00abdargliene subito notizia\u00bb (art. 267a cpv. 1 CO). Altrimenti il conduttore \u00e8 liberato, salvo difetti non riconoscibili con l’ordinaria verifica.<\/p>\n

    I moduli ufficiali, Cantone per Cantone<\/h2>\n

    Tre atti dell’amministrazione richiedono un modulo approvato dal Cantone: l’aumento di pigione, la disdetta e, in alcuni Cantoni, la conclusione di un nuovo contratto. L’aumento \u00e8 nullo se il locatore \u00abnon lo comunica mediante il modulo prescritto\u00bb (art. 269d cpv. 2 lett. a CO) o non lo motiva; anche la disdetta senza modulo approvato \u00e8 nulla (art. 266l cpv. 2 e 266o CO).<\/p>\n

    Per la pigione iniziale decide il Cantone: \u00abIn caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l’uso del modulo ufficiale di cui all’articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione\u00bb (art. 270 cpv. 2 CO). Dal 1\u00b0 ottobre 2025 il modulo indica anche il tasso d’interesse di riferimento e l’indice nazionale dei prezzi al consumo applicabili alla pigione precedente (art. 19 cpv. 3 OLAL).<\/p>\n

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    Cantone<\/th>\nModulo per la pigione iniziale nel 2026<\/th>\nTasso di abitazioni vuote al 1\u00b0 giugno 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Ginevra<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n0,31 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Zugo<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n0,20 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Zurigo<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n0,52 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Lucerna<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n0,70 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Basilea Citt\u00e0<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n0,78 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Berna<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n1,04 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Friburgo<\/td>\nObbligatorio<\/td>\n1,26 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Vaud<\/td>\nObbligatorio in tutti i distretti tranne Aigle<\/td>\n0,87 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Neuch\u00e2tel<\/td>\nObbligatorio in alcuni Comuni, per appartamenti da 2 a 5 locali<\/td>\n1,64 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Vallese<\/td>\nNessun obbligo<\/td>\n1,04 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fonte: Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), panoramica 2026 sull’uso del modulo ufficiale per comunicare la pigione iniziale (art. 270 cpv. 2 CO), settembre 2026. Gli altri Cantoni non figurano nella panoramica.<\/p>\n<\/div>\n

    Il Ticino non compare in questa panoramica: prima di usare un modello di contratto senza modulo, fatevi confermare la regola dal Cantone. Il conduttore ha poi 30 giorni dalla consegna della cosa per contestare la pigione iniziale (art. 270 cpv. 1 CO).<\/p>\n

    Conti di amministrazione e legge sul riciclaggio<\/h2>\n

    Incassare pigioni per un proprietario non fa della vostra societ\u00e0 un intermediario finanziario, secondo la prassi della FINMA. L’ordinanza esclude infatti dalla LRD \u00abl’attivit\u00e0 di incasso\u00bb (art. 2 cpv. 2 lett. a n. 2 ORD). La Circolare FINMA 2011\/1, nella versione in vigore dal 1\u00b0 gennaio 2017, vi colloca l’amministrazione ordinaria: chi riceve pigioni, spese accessorie e garanzie in nome, su mandato e per conto del proprietario \u00abnon \u00e8 considerato un intermediatore finanziario ai sensi della LRD, poich\u00e9 egli svolge attivit\u00e0 di incasso\u00bb (nm. 124).<\/p>\n

    Restano fuori dalla LRD anche i pagamenti fatti con quei fondi, \u00abladdove direttamente collegate all’amministrazione ordinaria degli immobili\u00bb (nm. 125): interessi ipotecari, energia, imposte e assicurazioni dell’immobile, manutenzione, custode, rimborso delle eccedenze (nm. 126). Il limite \u00e8 scritto al nm. 127: \u00abAl di fuori di questa attivit\u00e0 di amministrazione, l’accettazione dei fondi e il trasferimento di denaro sono assoggettati alla LRD.\u00bb Vale anche per la propriet\u00e0 per piani.<\/p>\n

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    Importante<\/h4>\n

    Questa delimitazione nasce dalla prassi della FINMA, non da un articolo di legge che nomini le amministrazioni immobiliari. Chi partecipa a transazioni finanziarie legate a \u00abla vendita o l’acquisto di un fondo\u00bb \u00e8 considerato consulente dal 1\u00b0 ottobre 2026 (art. 2 cpv. 3bis lett. a LRD). La pagina della FINMA sulla revisione non dice se la circolare sia stata adattata.<\/p>\n<\/div>\n

    Serve un conto separato per ogni proprietario?<\/h3>\n

    Nessuna norma federale lo impone. Gli art. 400 e 401 CO presuppongono per\u00f2 che il denaro di ogni mandante resti identificabile: un conto di amministrazione distinto dai vostri fondi e tenuto per immobile \u00e8 la buona pratica che i proprietari si aspettano.<\/p>\n

    Sagl o SA, IVA e un caso a Lugano<\/h2>\n

    Per chi vuole aprire un’amministrazione immobiliare in Svizzera la forma pi\u00f9 comune \u00e8 la Sagl: il capitale sociale \u00abnon pu\u00f2 essere inferiore a 20 000 franchi\u00bb (art. 773 CO) ed \u00e8 interamente coperto alla costituzione. La SA richiede 100 000 franchi di capitale azionario, di cui almeno 50 000 liberati (art. 621 e 632 CO), e conviene con pi\u00f9 soci. Le tappe sono descritte nella nostra pagina sulla creazione di societ\u00e0 a Ginevra<\/a>.<\/p>\n

    Sul piano dell’IVA i flussi sono due. La pigione appartiene al proprietario ed \u00e8 esclusa dall’imposta come \u00abla messa a disposizione per l’uso o il godimento di fondi e parti di fondi\u00bb (art. 21 cpv. 2 n. 21 LIVA). Il vostro onorario \u00e8 invece una prestazione di servizi assente dalla lista delle esclusioni: \u00e8 imponibile all’aliquota normale dell’8,1 per cento (art. 25 cpv. 1 LIVA) e conta per la soglia di 100 000 franchi annui (art. 10 cpv. 2 lett. a LIVA).<\/p>\n

    Un caso: un amministratore di condomini di Como apre a Lugano<\/h3>\n

    Un amministratore di condomini di Como vuole aprire una Sagl a Lugano. Senza titolo dell’art. 11 LFid n\u00e9 due anni di pratica in Svizzera, non pu\u00f2 essere lui il fiduciario autorizzato. Costituisce la societ\u00e0 con una socia ticinese titolare dell’attestato federale di amministratore di immobili e dell’autorizzazione, iscritta come gerente con firma e domiciliata a Lugano. Lei soddisfa cos\u00ec l’art. 6 LFid e l’art. 814 cpv. 3 CO, mentre lui vive ancora a Como.<\/p>\n

    Il primo mandato riguarda due palazzine con 28 appartamenti e un negozio. Le garanzie, al massimo tre pigioni per gli alloggi e senza tetto per il negozio, sono depositate su conti intestati ai conduttori. Quando gli onorari della Sagl raggiungono 100 000 franchi l’anno, la societ\u00e0 si iscrive all’IVA e fattura l’8,1 % sull’onorario, mentre le pigioni incassate restano escluse.<\/p>\n

    Cinque errori che costano un mandato<\/h2>\n