{"id":237635,"date":"2026-11-06T09:00:00","date_gmt":"2026-11-06T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237635"},"modified":"2026-11-06T16:41:35","modified_gmt":"2026-11-06T15:41:35","slug":"gestione-patrimoniale-immobiliare-svizzera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/it\/post\/gestione-patrimoniale-immobiliare-svizzera\/","title":{"rendered":"Aprire una societ\u00e0 di gestione patrimoniale immobiliare in Svizzera: FINMA, fondi immobiliari, Lex Koller e Ticino"},"content":{"rendered":"
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Chi vuole aprire una societ\u00e0 di gestione patrimoniale immobiliare in Svizzera si chiede prima di tutto se serve un’autorizzazione della FINMA. Dipende da cosa gestite. Un immobile detenuto direttamente dal vostro cliente non figura nell’elenco degli strumenti finanziari dell’art. 3 lett. a LSerFi, e la sua gestione non \u00e8, secondo il testo della legge, gestione patrimoniale. Con un fondo immobiliare, una SICAV o quote di fondi cambia tutto: autorizzazione prima dell’iscrizione, 200 000 franchi di capitale per la gestione collettiva, due dirigenti. In Ticino, inoltre, amministrare immobili per terzi richiede l’autorizzazione di fiduciario immobiliare.<\/p>\n<\/div>\n

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Indice<\/h3>\n
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  1. Il mestiere e i suoi vicini<\/a><\/li>\n
  2. Un immobile non \u00e8 uno strumento finanziario<\/a><\/li>\n
  3. Quando il mandato immobiliare diventa gestione patrimoniale<\/a><\/li>\n
  4. Gestione collettiva: fondo immobiliare, SICAV e FINMA<\/a><\/li>\n
  5. Ticino: l’autorizzazione di fiduciario immobiliare<\/a><\/li>\n
  6. Lex Koller: i vostri clienti e i vostri veicoli<\/a><\/li>\n
  7. Riciclaggio: i flussi di acquisto e vendita<\/a><\/li>\n
  8. Costituire la societ\u00e0<\/a><\/li>\n
  9. Aprire la societ\u00e0 dall’Italia<\/a><\/li>\n
  10. Sei errori da evitare<\/a><\/li>\n
  11. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Il mestiere e i suoi vicini<\/h2>\n

    La societ\u00e0 di asset management immobiliare decide per il proprietario acquisti, cessioni, lavori e obiettivi di rendimento, e controlla l’amministrazione. Locazioni e inquilini restano all’amministratore di immobili, tema di un altro articolo.<\/p>\n

    Il promotore fa costruire e vende (guida sul promotore immobiliare in Svizzera<\/a>); il gestore patrimoniale gestisce titoli con l’autorizzazione della FINMA (articolo sul gestore patrimoniale in Svizzera<\/a>). Quest’ultimo confine decide se la vostra societ\u00e0 va autorizzata prima dell’iscrizione a registro di commercio.<\/p>\n

    Gestione patrimoniale immobiliare in Svizzera: un immobile non \u00e8 uno strumento finanziario<\/h2>\n

    Paradosso: per la legge, \u00abgestione patrimoniale\u00bb significa gestire titoli, non immobili. La legge sui servizi finanziari (LSerFi) definisce come servizio finanziario \u00abla gestione di strumenti finanziari (gestione patrimoniale)\u00bb (art. 3 lett. c n. 3 LSerFi). Tutto dipende quindi dall’elenco degli strumenti finanziari dell’art. 3 lett. a.<\/p>\n

    L’elenco comprende titoli di partecipazione come le azioni, titoli di credito, \u00able quote in investimenti collettivi di capitale\u00bb, prodotti strutturati, derivati, alcuni depositi e obbligazioni di prestito. Nessun immobile. La legge sugli istituti finanziari (LIsFi) segue la stessa logica: \u00e8 gestore patrimoniale chiunque, \u00aba nome e per conto di un cliente, pu\u00f2 disporre, su mandato e a titolo professionale, dei valori patrimoniali del cliente\u00bb ai sensi dell’art. 3 lett. c n. 1 a 4 LSerFi (art. 17 cpv. 1 LIsFi).<\/p>\n

    Secondo il testo della legge, un mandato che riguarda soltanto immobili detenuti direttamente dal cliente non ha per oggetto strumenti finanziari e non rientra nell’autorizzazione di gestore patrimoniale.<\/p>\n

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    Importante<\/h4>\n

    \u00c8 una lettura del testo della LSerFi e della LIsFi, non una presa di posizione della FINMA. Per un mandato misto, immobili e titoli, fate verificare l’analisi da un avvocato o dalla FINMA prima di firmare.<\/p>\n<\/div>\n

    Quando il mandato immobiliare diventa gestione patrimoniale<\/h2>\n

    Conta una sola domanda: il mandato comprende beni che figurano nell’elenco dell’art. 3 lett. a LSerFi?<\/p>\n

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    Cosa gestite per il cliente<\/th>\nStrumento finanziario secondo la LSerFi?<\/th>\nRegime della vostra societ\u00e0<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Fondi iscritti a registro fondiario a nome del cliente<\/td>\nNo, nessun immobile nell’art. 3 lett. a<\/td>\nFuori dall’autorizzazione di gestore patrimoniale, secondo il testo<\/td>\n<\/tr>\n
    Quote di fondi immobiliari o azioni di SICAV immobiliari<\/td>\nS\u00ec, quote di investimenti collettivi (n. 3)<\/td>\nGestore patrimoniale (art. 17 LIsFi) se l’attivit\u00e0 \u00e8 professionale<\/td>\n<\/tr>\n
    Azioni di societ\u00e0 immobiliari che sono valori mobiliari<\/td>\nS\u00ec, titoli di partecipazione (n. 1)<\/td>\nGestore patrimoniale se l’attivit\u00e0 \u00e8 professionale<\/td>\n<\/tr>\n
    Un fondo o una SICAV di cui prendete le decisioni di investimento<\/td>\nGestite un investimento collettivo<\/td>\nGestore di patrimoni collettivi (art. 24 LIsFi), salvo soglie dell’art. 24 cpv. 2<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fonte: LSerFi (RS 950.1) art. 3, LIsFi (RS 954.1) art. 17 e 24, versioni in vigore al 1\u00b0 ottobre 2026.<\/p>\n<\/div>\n

    L’attivit\u00e0 \u00e8 professionale oltre una delle soglie dell’art. 19 dell’ordinanza sugli istituti finanziari (OIsFi): ricavo lordo annuo superiore a 50 000 franchi, oltre 20 controparti, o facolt\u00e0 illimitata di disporre di valori di terzi oltre 5 milioni di franchi. L’eccezione per chi gestisce soltanto patrimoni di persone con cui ha legami economici o familiari (art. 2 cpv. 2 lett. a LIsFi) cade con il primo cliente esterno.<\/p>\n

    Il gestore patrimoniale ha bisogno dell’autorizzazione della FINMA, di 100 000 franchi di capitale \u00abversato in contanti\u00bb (art. 22 cpv. 1 LIsFi) e di un organismo di vigilanza (art. 61 cpv. 1 e 2 LIsFi). Al 29 ottobre 2026 ce ne sono quattro: AOOS a Zurigo, OSFINcontrol a Zugo, OSIF e SO-FIT a Ginevra. La denominazione \u00abgestore patrimoniale\u00bb \u00e8 riservata a chi ha l’autorizzazione (art. 13 cpv. 2 LIsFi).<\/p>\n

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    La vostra societ\u00e0 di gestione immobiliare in Svizzera<\/p>\n

    Una societ\u00e0 calibrata sui vostri mandati<\/p>\n

    Costituzione della Sagl o della SA e iscrizione a registro di commercio, scopo sociale che descrive correttamente la gestione di immobili, rappresentanza da parte di una persona domiciliata in Svizzera finch\u00e9 vivete all’estero, domiciliazione, fatturazione degli onorari di gestione, IVA e contabilit\u00e0: RISTER\u00ae mette in piedi e amministra la vostra societ\u00e0 mentre firmate i primi mandati.<\/p>\n

    Richiedere un colloquio<\/a>
    \n RISTER \u2013 Fiduciaria a Ginevra, risposta entro un giorno lavorativo.<\/span>\n<\/div>\n

    Gestione collettiva: fondo immobiliare, SICAV e FINMA<\/h2>\n

    Un fondo immobiliare \u00e8 gestione collettiva, sotto vigilanza diretta della FINMA. Gli investimenti collettivi sono \u00abpatrimoni accumulati da pi\u00f9 investitori in vista del loro investimento comune e gestiti per loro conto\u00bb (art. 7 cpv. 1 della legge sugli investimenti collettivi, LICol). \u00abI fondi immobiliari sono investimenti collettivi di capitale aperti che collocano i loro mezzi in valori immobiliari\u00bb (art. 58 LICol).<\/p>\n

    Investono in beni fondiari, societ\u00e0 immobiliari controllate ai due terzi e fino al 25 per cento in altri fondi (art. 59 cpv. 1 LICol). Il veicolo stesso \u00e8 soggetto ad autorizzazione: \u00abChiunque costituisce, esercita o custodisce un investimento collettivo di capitale necessita di un’autorizzazione della FINMA\u00bb (art. 13 cpv. 1 LICol). La SICAV, societ\u00e0 \u00abil cui scopo esclusivo consiste nell’investimento collettivo di capitale\u00bb (art. 36 cpv. 1 lett. d LICol), si iscrive a registro di commercio solo dopo l’autorizzazione (art. 13 cpv. 5 LICol).<\/p>\n

    La vostra societ\u00e0 come gestore di patrimoni collettivi<\/h3>\n

    Chi gestisce a titolo professionale valori patrimoniali a nome e per conto di investimenti collettivi \u00e8 gestore di patrimoni collettivi (art. 24 cpv. 1 LIsFi):<\/p>\n