{"id":237154,"date":"2026-10-28T09:00:00","date_gmt":"2026-10-28T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237154"},"modified":"2026-10-21T15:58:47","modified_gmt":"2026-10-21T13:58:47","slug":"promotore-immobiliare-svizzera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/it\/post\/promotore-immobiliare-svizzera\/","title":{"rendered":"Diventare promotore immobiliare in Svizzera da straniero: Lex Koller, vendita su progetto, garanzie e IVA"},"content":{"rendered":"
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Per chi arriva dall’Italia e vuole lavorare come promotore immobiliare in Svizzera con una propria societ\u00e0, la prima domanda non \u00e8 il finanziamento: \u00e8 se la societ\u00e0 pu\u00f2 comprare il terreno. La Lex Koller vieta a una societ\u00e0 in mani straniere di acquistare terreni per costruirvi abitazioni, mentre le lascia aperti uffici, negozi, alberghi ed edifici artigianali. In Ticino, chi conduce promozioni per conto di terzi deve inoltre fare i conti con la legge sui fiduciari. Seguono le regole della vendita: atto pubblico, garanzia per i difetti rafforzata dal 1\u00b0 gennaio 2026, ipoteca legale degli artigiani e IVA.<\/p>\n<\/div>\n

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Indice<\/h3>\n
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  1. Promozione immobiliare in Svizzera: promotore, mediatore, impresa edile<\/a><\/li>\n
  2. Lex Koller per il promotore: la domanda che viene prima di tutto<\/a><\/li>\n
  3. Commerciale s\u00ec, abitativo no<\/a><\/li>\n
  4. Ticino: la legge sui fiduciari e la promozione per conto di terzi<\/a><\/li>\n
  5. Vendita su progetto e garanzia per difetti 2026<\/a><\/li>\n
  6. L’ipoteca legale degli artigiani e imprenditori<\/a><\/li>\n
  7. IVA: la vendita di fondi \u00e8 esclusa dall’imposta<\/a><\/li>\n
  8. Sagl o SA, e il domicilio dei fondatori<\/a><\/li>\n
  9. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Promozione immobiliare in Svizzera: promotore, mediatore, impresa edile<\/h2>\n

    Il promotore acquista un terreno o un immobile esistente, presenta la domanda di costruzione, finanzia l’operazione, incarica architetti e imprese e alla fine vende gli appartamenti, le superfici o l’intero edificio. \u00c8 committente e venditore allo stesso tempo, e il rischio resta suo fino all’ultimo rogito.<\/p>\n

    Il mediatore, invece, mette in contatto venditore e acquirente e viene pagato con una provvigione solo se l’affare si conclude. L’impresa edile esegue i lavori che il promotore le commissiona.<\/p>\n

    A livello federale la promozione immobiliare non richiede alcuna autorizzazione, mentre domande di costruzione e norme edilizie dipendono da ciascun Cantone. Le regole che pesano su ogni operazione sono per\u00f2 federali, e cominciano da chi compra il terreno.<\/p>\n

    Lex Koller per il promotore: la domanda che viene prima di tutto<\/h2>\n

    La legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero (LAFE), detta Lex Koller, parte da un principio: \u00abPer l’acquisto di fondi, le persone all’estero devono chiedere un’autorizzazione all’autorit\u00e0 cantonale competente\u00bb (art. 2 cpv. 1 LAFE). L’autorizzazione \u00e8 negata in ogni caso se \u00abil fondo serve a un collocamento di capitali non ammesso dalla presente legge\u00bb (art. 12 lett. a LAFE). Costruire abitazioni per venderle rientra in questa categoria.<\/p>\n

    La legge guarda anche alla societ\u00e0. Una SA con sede a Lugano \u00e8 a sua volta una persona all’estero se in essa \u00abpersone all’estero occupano una posizione preponderante\u00bb (art. 5 cpv. 1 lett. c LAFE). La legge presume questa posizione quando persone all’estero:<\/p>\n