{"id":237142,"date":"2026-10-26T09:00:00","date_gmt":"2026-10-26T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237142"},"modified":"2026-10-21T15:58:13","modified_gmt":"2026-10-21T13:58:13","slug":"agente-immobiliare-svizzera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/it\/post\/agente-immobiliare-svizzera\/","title":{"rendered":"Diventare agente immobiliare in Svizzera da imprenditore straniero: l’autorizzazione ticinese, la Lex Koller e la provvigione"},"content":{"rendered":"
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Per lavorare come agente immobiliare in Svizzera non serve alcuna licenza federale: la Confederazione non conosce un albo nazionale dei mediatori, e una Sagl iscritta a registro di commercio basta per firmare i primi mandati. Il Codice delle obbligazioni lascia per\u00f2 ai Cantoni la facolt\u00e0 di regolare la professione, e il Ticino l’ha fatto: la mediazione immobiliare vi \u00e8 un’attivit\u00e0 di fiduciario soggetta ad autorizzazione, e un titolo italiano non basta per ottenerla. Contano poi il soggiorno del fondatore e la persona domiciliata in Svizzera che rappresenta la societ\u00e0, la Lex Koller che limita gli acquisti dei clienti esteri e un contratto di mediazione che protegga la provvigione. Questa guida \u00e8 scritta per l’imprenditore che apre la propria societ\u00e0, non per chi cerca un impiego.<\/p>\n<\/div>\n

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Indice<\/h3>\n
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  1. Nessuna licenza federale, ma i Cantoni possono legiferare<\/a><\/li>\n
  2. Fiduciario immobiliare in Ticino: l’autorizzazione LFid<\/a><\/li>\n
  3. Ginevra: un registro dei mediatori in discussione<\/a><\/li>\n
  4. Stabilirsi in Svizzera: italiani, frontalieri, Stati terzi<\/a><\/li>\n
  5. Il contratto di mediazione e la provvigione<\/a><\/li>\n
  6. Lex Koller: cosa possono comprare i vostri clienti<\/a><\/li>\n
  7. Riciclaggio: mediatore s\u00ec, consulente no<\/a><\/li>\n
  8. Sagl o SA, IVA e liquidit\u00e0<\/a><\/li>\n
  9. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Agente immobiliare in Svizzera: nessuna licenza federale, ma i Cantoni possono legiferare<\/h2>\n

    Nessuna legge federale sottopone ad autorizzazione la mediazione immobiliare, e il registro di commercio non chiede alcun diploma per iscrivere la vostra societ\u00e0. Esiste un titolo federale facoltativo, l’attestato professionale di esperto o esperta in commercializzazione immobiliare: rassicura i venditori, ma non condiziona n\u00e9 la costituzione della societ\u00e0 n\u00e9, a livello federale, l’esercizio del mestiere.<\/p>\n

    La riserva sta in una riga del Codice delle obbligazioni: \u00ab\u00c8 riservato ai Cantoni l’emanazione di speciali dispositivi sugli agenti di borsa, sensali ed uffici di collocamento\u00bb (art. 418 CO). I sensali sono i mediatori, e la risposta dipende quindi dal Cantone in cui lavorerete. Verificatela prima di firmare la locazione dell’ufficio.<\/p>\n

    Fiduciario immobiliare in Ticino: l’autorizzazione LFid<\/h2>\n

    In Ticino la mediazione immobiliare per conto di terzi richiede un’autorizzazione personale. La Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), del 1\u00b0 dicembre 2009 e in vigore dal 1\u00b0 luglio 2012, dispone: \u00abLe attivit\u00e0 di fiduciario commercialista, fiduciario immobiliare e fiduciario finanziario svolte per conto di terzi a titolo professionale nel Cantone Ticino sono soggette ad autorizzazione\u00bb (art. 1 cpv. 1). E subito dopo: \u00abL’autorizzazione pu\u00f2 essere rilasciata solo a persone fisiche e ha carattere personale\u00bb (art. 1 cpv. 2).<\/p>\n

    Chi \u00e8 fiduciario immobiliare<\/h3>\n

    L’art. 4 elenca le attivit\u00e0. La prima \u00e8 proprio il mestiere dell’agente: \u00abmediazione nella compravendita e permuta di fondi giusta l’art. 655 cpv. 2 del Codice civile svizzero\u00bb. Seguono l’intermediazione su diritti immobiliari e societ\u00e0 immobiliari, la locazione, l’amministrazione di immobili e le promozioni immobiliari: basta una sola di queste attivit\u00e0.<\/p>\n

    La societ\u00e0 e il fiduciario autorizzato<\/h3>\n

    La vostra Sagl non riceve l’autorizzazione: la riceve una persona al suo interno. Le persone giuridiche possono esercitare \u00abse al loro interno opera almeno un fiduciario autorizzato; egli deve svolgere l’attivit\u00e0 professionale nell’azienda ed avere diritto di firma iscritto nel Registro di commercio\u00bb (art. 6 cpv. 1). La legge precisa il ruolo che questa persona deve ricoprire.<\/p>\n

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    Forma della societ\u00e0<\/th>\nChi deve essere fiduciario autorizzato<\/th>\nArticolo<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Sagl<\/td>\n\u00abalmeno un gerente\u00bb<\/td>\nArt. 6 cpv. 2 lett. e<\/td>\n<\/tr>\n
    SA<\/td>\n\u00abalmeno un membro del Consiglio di amministrazione che abbia responsabilit\u00e0 di gestione o un membro della direzione\u00bb<\/td>\nArt. 6 cpv. 2 lett. d<\/td>\n<\/tr>\n
    Succursale o agenzia<\/td>\nIl direttore, il gerente o il rappresentante<\/td>\nArt. 6 cpv. 2 lett. f<\/td>\n<\/tr>\n
    Firma collettiva a due<\/td>\nAlmeno uno dei firmatari<\/td>\nArt. 6 cpv. 4<\/td>\n<\/tr>\n
    Pi\u00f9 societ\u00e0<\/td>\nIl titolare risponde di una sola societ\u00e0 attiva nel campo fiduciario, salvo eccezioni dell’autorit\u00e0 di vigilanza<\/td>\nArt. 6 cpv. 3<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fonte: Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 11.1.4.1, del 1\u00b0 dicembre 2009.<\/p>\n<\/div>\n

    I requisiti personali<\/h3>\n

    L’autorit\u00e0 di vigilanza rilascia l’autorizzazione a chi ha l’esercizio dei diritti civili, \u00abgode di ottima reputazione e garantisce un’attivit\u00e0 irreprensibile\u00bb, non \u00e8 in stato d’insolvenza o di fallimento, dispone di una copertura per la responsabilit\u00e0 civile e soprattutto \u00ab\u00e8 in possesso di un titolo di studio riconosciuto ed ha compiuto un periodo di due anni di pratica in Svizzera nel ramo per il quale si domanda l’autorizzazione\u00bb (art. 8 cpv. 1). Le tasse di rilascio e annuale possono raggiungere ciascuna 1 000 franchi (art. 12 cpv. 2).<\/p>\n

    I titoli riconosciuti e il titolo italiano<\/h3>\n

    Per il fiduciario immobiliare l’art. 11 cpv. 2 riconosce la licenza, il bachelor o il master in scienze economiche o commerciali o in diritto \u00abrilasciati da un’universit\u00e0 svizzera\u00bb, il diploma SUP di economista aziendale, il diploma federale di fiduciario immobiliare, l’attestato professionale federale di amministratore di immobili e altri diplomi federali, oltre all’iscrizione all’albo OTIA o al REG per gli architetti. Il titolo italiano non figura nell’elenco. La legge apre una porta: \u00abL’autorit\u00e0 di vigilanza decide il riconoscimento di titoli di studio conseguiti all’estero che adempiono gli stessi requisiti di quelli svizzeri\u00bb (art. 11 cpv. 5), e pu\u00f2 chiedere una prova attitudinale se la formazione in diritto svizzero \u00e8 insufficiente (cpv. 6). Il riconoscimento, per\u00f2, non sostituisce i due anni di pratica in Svizzera.<\/p>\n

    Esercitare senza essere iscritti nell’albo costa caro: multa fino a 50 000 franchi, fino a 200 000 franchi nei casi gravi o di recidiva, e confisca dei profitti (art. 23). Una volta autorizzati, gli averi dei clienti vanno tenuti \u00abin conti o depositi separati tra di loro e dai suoi personali\u00bb (art. 13 lett. c).<\/p>\n

    Aprire un’agenzia di mediazione immobiliare in Ticino: un caso<\/h3>\n

    Un agente immobiliare che lavora da quindici anni a Como vuole aprire una Sagl a Lugano. Il suo titolo italiano non \u00e8 tra quelli dell’art. 11, e non ha due anni di pratica in Svizzera: non pu\u00f2 essere lui il fiduciario autorizzato. Costituisce quindi la Sagl con un socio ticinese titolare del diploma federale di fiduciario immobiliare e dell’autorizzazione, che entra come gerente con firma iscritta a registro di commercio. Il socio non risponde di un’altra societ\u00e0 fiduciaria, e la firma collettiva a due comprende sempre la sua. L’agente comasco porta clienti e mercato, e chiede all’autorit\u00e0 di vigilanza come far valutare il proprio percorso.<\/p>\n

    Ginevra: un registro dei mediatori in discussione<\/h2>\n

    A Ginevra nessuna legge cantonale in vigore disciplina oggi la mediazione immobiliare. Il 15 dicembre 2025 \u00e8 stato depositato al Gran Consiglio il progetto di legge PL 13732 sulla mediazione immobiliare (LCImm), rinviato nel gennaio 2026 alla commissione dell’alloggio. Prevede un registro cantonale pubblico con iscrizione preventiva obbligatoria, una sede o un domicilio in Svizzera, un’assicurazione di responsabilit\u00e0 civile, un conto separato per i fondi dei clienti e il divieto di essere incaricati dalle due parti della stessa transazione. Al 21 ottobre 2026 il progetto non \u00e8 in vigore e pu\u00f2 essere modificato o respinto.<\/p>\n

    Stabilirsi in Svizzera: italiani, frontalieri, Stati terzi<\/h2>\n

    Il diritto di soggiorno dipende dalla cittadinanza. Il cittadino italiano, come ogni cittadino dell’UE o dell’AELS, beneficia dell’Accordo sulla libera circolazione delle persone (ALC): chi vuole stabilirsi per esercitare un’attivit\u00e0 indipendente \u00abriceve una carta di soggiorno della durata di almeno cinque anni a decorrere dalla data di rilascio, purch\u00e9 dimostri alle autorit\u00e0 nazionali competenti di essersi stabilito o di volersi stabilire a tal fine\u00bb (allegato I art. 12 par. 1 ALC).<\/p>\n

    Per i cittadini di Stati terzi vale la legge federale sugli stranieri e la loro integrazione (LStrI). Lo straniero pu\u00f2 essere ammesso per un’attivit\u00e0 indipendente, tra l’altro, se \u00abl’ammissione \u00e8 nell’interesse dell’economia svizzera\u00bb, se sono adempite le condizioni di finanziamento e di esercizio e se \u00abdispone di una base esistenziale sufficiente e autonoma\u00bb (art. 19 LStrI).<\/p>\n

    Qualunque sia il passaporto, il CO richiede un rappresentante in Svizzera: \u00abLa societ\u00e0 deve poter essere rappresentata da una persona domiciliata in Svizzera. Questa persona deve essere un gestore o un direttore\u00bb (art. 814 cpv. 3 CO, per la Sagl); per la SA, un membro del consiglio d’amministrazione o un direttore (art. 718 cpv. 4 CO). Il frontaliere che continua a vivere in Italia pu\u00f2 essere gerente della propria Sagl, ma non \u00e8 la persona domiciliata in Svizzera che la legge esige. Due anni di lavoro in un’agenzia ticinese possono invece costruire la pratica in Svizzera richiesta dall’art. 8 LFid, se il titolo \u00e8 riconosciuto.<\/p>\n

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    La vostra societ\u00e0 di mediazione immobiliare in Svizzera<\/p>\n

    Una struttura solida prima del primo mandato<\/p>\n

    Costituzione della Sagl o della SA e iscrizione a registro di commercio, rappresentanza da parte di una persona domiciliata in Svizzera finch\u00e9 vivete all’estero, domiciliazione, contabilit\u00e0 delle provvigioni e IVA: RISTER\u00ae mette in piedi e amministra la vostra societ\u00e0, cos\u00ec voi potete occuparvi dei mandati.<\/p>\n

    Richiedere un colloquio<\/a>
    \n RISTER \u2013 Fiduciaria a Ginevra, risposta entro un giorno lavorativo.<\/span>\n<\/div>\n

    Il contratto di mediazione e la provvigione<\/h2>\n

    In Svizzera il mediatore \u00e8 pagato a risultato. \u00abCol contratto di mediazione il mediatore riceve il mandato di indicare l’occasione per conchiudere un contratto o di interporsi per la conclusione d’un contratto verso pagamento di una mercede\u00bb (art. 412 cpv. 1 CO). La mercede, cio\u00e8 la vostra provvigione, segue una regola sola: \u00abLa mercede \u00e8 dovuta tosto che il contratto sia conchiuso a seguito dell’indicazione o della interposizione del mediatore\u00bb (art. 413 cpv. 1 CO).<\/p>\n

    Quattro norme da conoscere:<\/p>\n