{"id":237631,"date":"2026-11-06T09:00:00","date_gmt":"2026-11-06T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237631"},"modified":"2026-11-06T09:00:13","modified_gmt":"2026-11-06T08:00:13","slug":"gestion-activos-inmobiliarios-ginebra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/es\/post\/gestion-activos-inmobiliarios-ginebra\/","title":{"rendered":"Crear una sociedad de gesti\u00f3n de activos inmobiliarios en Ginebra: FINMA, fondos inmobiliarios, Lex Koller y blanqueo"},"content":{"rendered":"
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La gesti\u00f3n de activos inmobiliarios en Ginebra atrae a gestores de Madrid, Bogot\u00e1 o Ciudad de M\u00e9xico, a menudo con un primer cliente ya comprometido. La pregunta decisiva: \u00bfgestionar\u00e1 inmuebles o instrumentos financieros? Los inmuebles que su mandante posee directamente no figuran en la lista de instrumentos financieros del art. 3, letra a, de la ley sobre los servicios financieros (LSFin), y su gesti\u00f3n queda fuera del r\u00e9gimen de la gesti\u00f3n de patrimonios, seg\u00fan el texto de la ley. Una SICAV o un fondo inmobiliario le sit\u00faan bajo la supervisi\u00f3n directa de la FINMA. Entre ambos extremos, la Lex Koller de sus inversores extranjeros y la ley sobre el blanqueo de capitales marcan los l\u00edmites de su mandato.<\/p>\n<\/div>\n

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\u00cdndice<\/h3>\n
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  1. Gesti\u00f3n de activos inmobiliarios en Ginebra y oficios vecinos<\/a><\/li>\n
  2. Inmuebles en propiedad directa: lo que dice la LSFin<\/a><\/li>\n
  3. Lex Koller: primero, qui\u00e9n es el propietario<\/a><\/li>\n
  4. SICAV y fondo inmobiliario: la gesti\u00f3n colectiva<\/a><\/li>\n
  5. Bajo los umbrales: gestor de patrimonios y organismo de supervisi\u00f3n<\/a><\/li>\n
  6. Comprar y vender para un inversor: la LBA<\/a><\/li>\n
  7. Constituir la sociedad en Ginebra<\/a><\/li>\n
  8. Errores que conviene evitar<\/a><\/li>\n
  9. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Gesti\u00f3n de activos inmobiliarios en Ginebra y oficios vecinos<\/h2>\n

    El asset manager inmobiliario decide por cuenta del propietario qu\u00e9 edificio comprar o vender, qu\u00e9 obras emprender y qu\u00e9 rentabilidad perseguir. Confundir su papel con el de otros oficios suele acabar en un objeto social mal redactado.<\/p>\n

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    Oficio<\/th>\nQu\u00e9 hace<\/th>\nQu\u00e9 lo rige en primer lugar<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Gestor de activos inmobiliarios<\/td>\nEstrategia de la cartera, decisiones de compra y venta, supervisi\u00f3n de la administraci\u00f3n de fincas<\/td>\nEl mandato; la FINMA solo si entran en juego instrumentos financieros o una inversi\u00f3n colectiva<\/td>\n<\/tr>\n
    Administraci\u00f3n de fincas (r\u00e9gie)<\/td>\nContratos de arrendamiento, cobro de alquileres, actas de entrega, mantenimiento corriente<\/td>\nEl derecho del arrendamiento; tratado en otro art\u00edculo de nuestra serie<\/td>\n<\/tr>\n
    Promotor<\/td>\nCompra de suelo, construcci\u00f3n, venta de las unidades<\/td>\nLicencias de obra; v\u00e9ase nuestra gu\u00eda sobre la promotora inmobiliaria en Ginebra<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
    Gestor de patrimonios<\/td>\nGesti\u00f3n de carteras de valores<\/td>\nAutorizaci\u00f3n de la FINMA; v\u00e9ase nuestro art\u00edculo sobre la gesti\u00f3n de patrimonios en Ginebra<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fuente: LSFin art. 3, LEFin art. 17 y 24, LPCC art. 13.<\/p>\n<\/div>\n

    Ginebra a\u00f1ade su propia capa. Si recomienda renovar un edificio de viviendas, la LDTR, ley ginebrina sobre demoliciones, transformaciones y renovaciones de edificios de viviendas, exige autorizaci\u00f3n para toda transformaci\u00f3n o renovaci\u00f3n tal como ella las define (art. 9, apdo. 1, LDTR).<\/p>\n

    Inmuebles en propiedad directa: lo que dice la LSFin<\/h2>\n

    El derecho financiero suizo no regula la gesti\u00f3n de inmuebles como tal: regula la gesti\u00f3n de instrumentos financieros. La LSFin incluye entre los servicios financieros la gesti\u00f3n de instrumentos financieros, que denomina gesti\u00f3n de patrimonios (art. 3, letra c, n.\u00ba 3), y enumera despu\u00e9s, en una lista cerrada, cu\u00e1les son esos instrumentos: acciones y t\u00edtulos asimilados, t\u00edtulos de deuda, participaciones en inversiones colectivas de capital, productos estructurados, derivados, determinados dep\u00f3sitos y obligaciones (art. 3, letra a).<\/p>\n

    Un edificio inscrito en el registro de la propiedad a nombre de su cliente no encaja en ninguna de esas categor\u00edas. La ley sobre las instituciones financieras (LEFin) define al gestor de patrimonios como quien dispone de los bienes de sus clientes en el sentido del art. 3, letra c, n.\u00ba 1 a 4, de la LSFin (art. 17, apdo. 1, LEFin). Seg\u00fan el texto de la ley, la gesti\u00f3n estrat\u00e9gica de inmuebles en propiedad directa no requiere por tanto la autorizaci\u00f3n de gestor de patrimonios.<\/p>\n

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    Importante<\/h4>\n

    Se trata de una lectura del texto legal, no de una posici\u00f3n publicada por la FINMA sobre este punto concreto. Si su mandato combina inmuebles, participaciones en fondos y liquidez invertida en valores, pida un dictamen a un abogado o consulte a la FINMA antes de empezar.<\/p>\n<\/div>\n

    La frontera se cruza enseguida. Las participaciones en inversiones colectivas figuran en la lista (art. 3, letra a, n.\u00ba 3, LSFin): un cliente que le conf\u00eda adem\u00e1s sus participaciones en fondos inmobiliarios cotizados le convierte en gestor de patrimonios en cuanto se alcanza uno de los umbrales del art. 19 de la ordenanza sobre las instituciones financieras (OEFin), es decir, m\u00e1s de 50 000 francos de ingresos brutos al a\u00f1o, m\u00e1s de 20 contrapartes o un poder de disposici\u00f3n ilimitado sobre m\u00e1s de 5 millones.<\/p>\n

    Lex Koller: primero, qui\u00e9n es el propietario<\/h2>\n

    Buena parte del parque inmobiliario de inversi\u00f3n de Ginebra pertenece a propietarios domiciliados fuera de Suiza, y la Lex Koller (LFAIE) determina lo que pueden comprar.<\/p>\n

    Son personas en el extranjero, entre otras, los nacionales de Estados ajenos a la Uni\u00f3n Europea y a la AELC que no tienen derecho a establecerse en Suiza, las sociedades con sede fuera del pa\u00eds y las sociedades suizas en las que personas en el extranjero ocupan una posici\u00f3n dominante (art. 5, apdo. 1, LFAIE). Esa posici\u00f3n se presume a partir de m\u00e1s de un tercio del capital o de los votos (art. 6, apdo. 2, LFAIE). Sus compras de inmuebles requieren autorizaci\u00f3n cantonal (art. 2, apdo. 1, LFAIE), salvo si el inmueble sirve de establecimiento permanente a una actividad empresarial (art. 2, apdo. 2, letra a, LFAIE).<\/p>\n

    Las instrucciones de la Oficina Federal de Justicia a los registros de la propiedad son claras: oficinas, tiendas, hoteles o centros comerciales pueden comprarse desde el extranjero, incluso con el \u00fanico fin de invertir. El registro verifica, en cambio, que el comprador no adquiera viviendas, y cambiar de estructura no sirve de nada. Comprar participaciones de una sociedad inmobiliaria que no cotiza en una bolsa suiza equivale a comprar el inmueble (art. 4, apdo. 1, letra e, LFAIE), y cualquier intento de eludir la ley lleva a la denegaci\u00f3n (art. 12, letra c, LFAIE).<\/p>\n

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    Su sociedad de gesti\u00f3n de activos inmobiliarios en Ginebra<\/p>\n

    Una sociedad pensada para sus mandatos<\/p>\n

    Constituci\u00f3n de la S\u00e0rl o de la SA e inscripci\u00f3n en el registro mercantil de Ginebra, objeto social redactado para la gesti\u00f3n de inmuebles, administrador residente mientras usted siga viviendo fuera, domiciliaci\u00f3n, facturaci\u00f3n de sus honorarios de gesti\u00f3n, IVA y contabilidad: RISTER\u00ae pone en marcha y administra su sociedad mientras usted firma sus primeros mandatos.<\/p>\n

    Solicitar una entrevista<\/a>
    \n RISTER \u2013 Gestor\u00eda en Ginebra, respuesta en un d\u00eda h\u00e1bil.<\/span>\n<\/div>\n

    SICAV y fondo inmobiliario: la gesti\u00f3n colectiva<\/h2>\n

    Cuando varios inversores ponen en com\u00fan sus aportaciones, entra en juego la ley sobre las inversiones colectivas de capital (LPCC), que las define como fondos aportados para su gesti\u00f3n en com\u00fan y por cuenta de los inversores (art. 7, apdo. 1, LPCC). El fondo inmobiliario es su forma abierta, invertida en valores inmobiliarios (art. 58 LPCC).<\/p>\n

    La SICAV inmobiliaria suele elegirla el propietario que quiere asociar a otras familias. Su \u00fanico fin debe ser la gesti\u00f3n colectiva de capitales (art. 36, apdo. 1, letra d, LPCC). Necesita la autorizaci\u00f3n de la FINMA (art. 13, apdo. 2, letra b, LPCC) y solo puede inscribirse en el registro mercantil una vez obtenida (art. 13, apdo. 5, LPCC). \u00danicamente puede delegar sus decisiones de inversi\u00f3n en personas autorizadas para esa actividad (art. 36, apdo. 3, LPCC).<\/p>\n

    Su sociedad pasa entonces a ser gestora de patrimonios colectivos (art. 24, apdo. 1, LEFin), lo que implica:<\/p>\n