{"id":237150,"date":"2026-10-28T09:00:00","date_gmt":"2026-10-28T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237150"},"modified":"2026-10-21T15:58:38","modified_gmt":"2026-10-21T13:58:38","slug":"promotora-inmobiliaria-ginebra","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/es\/post\/promotora-inmobiliaria-ginebra\/","title":{"rendered":"Crear una promotora inmobiliaria en Ginebra siendo extranjero: Lex Koller, LDTR, licencia de obra y venta sobre plano"},"content":{"rendered":"
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Un empresario extranjero puede constituir una promotora inmobiliaria en Ginebra, pero dos leyes deciden su proyecto antes que los bancos. La Lex Koller, federal, impide a una sociedad dominada desde el extranjero comprar terreno para construir viviendas, aunque le deja abiertas las oficinas, los locales comerciales y los hoteles. La LDTR, ginebrina, somete a autorizaci\u00f3n casi cualquier obra en un edificio de viviendas y limita la venta de pisos alquilados. A ellas se suman la licencia de obra de la LCI y, desde el 1 de enero de 2026, una garant\u00eda por defectos de cinco a\u00f1os frente a los compradores. Esta gu\u00eda recorre cada regla para el fundador que llega de fuera.<\/p>\n<\/div>\n

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\u00cdndice<\/h3>\n
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  1. Qu\u00e9 hace un promotor inmobiliario<\/a><\/li>\n
  2. Lex Koller en Ginebra: qui\u00e9n puede comprar qu\u00e9<\/a><\/li>\n
  3. La licencia de obra en Ginebra<\/a><\/li>\n
  4. Edificios habitados: la LDTR<\/a><\/li>\n
  5. Vender los lotes: forma aut\u00e9ntica y garant\u00eda de 2026<\/a><\/li>\n
  6. La hipoteca legal de los contratistas<\/a><\/li>\n
  7. IVA e impuesto sobre las plusval\u00edas inmobiliarias<\/a><\/li>\n
  8. Constituir la sociedad<\/a><\/li>\n
  9. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Qu\u00e9 hace un promotor inmobiliario en Ginebra<\/h2>\n

    La promotora compra un solar o un edificio, solicita las autorizaciones, financia la operaci\u00f3n, encarga los planos a un arquitecto y las obras a empresas, y despu\u00e9s vende. Es a la vez due\u00f1a de la obra y vendedora.<\/p>\n

    El agente inmobiliario, en cambio, cobra una comisi\u00f3n por encontrar comprador, y la constructora ejecuta las obras que se le encargan. Si su proyecto es construir para terceros, nuestra gu\u00eda para crear una empresa de construcci\u00f3n en Suiza<\/a> trata esa otra actividad.<\/p>\n

    Para un fundador que viene del extranjero, la primera pregunta es qu\u00e9 puede comprar la sociedad, y eso depende de qui\u00e9n tiene el capital.<\/p>\n

    Lex Koller en Ginebra: qui\u00e9n puede comprar qu\u00e9<\/h2>\n

    La ley federal sobre la adquisici\u00f3n de inmuebles por personas en el extranjero (LFAIE), conocida como Lex Koller, exige que toda compra de un inmueble por una persona en el extranjero cuente con la autorizaci\u00f3n de la autoridad cantonal (art. 2 apdo. 1 LFAIE). Esa autorizaci\u00f3n se deniega siempre que el inmueble sirva para una inversi\u00f3n de capital que la ley no admite (art. 12 letra a LFAIE). Construir pisos para venderlos entra exactamente en ese supuesto.<\/p>\n

    Los motivos generales de autorizaci\u00f3n del art. 8 LFAIE (aseguradoras, previsi\u00f3n del personal, cr\u00e9ditos bancarios, herederos, casos de rigor) no encajan con un promotor de viviendas. Y comprar participaciones de una sociedad inmobiliaria no cotizada tambi\u00e9n cuenta como adquisici\u00f3n (art. 4 apdo. 1 letra e LFAIE).<\/p>\n

    Cu\u00e1ndo la propia sociedad es \u00abextranjera\u00bb<\/h3>\n

    La ley no se detiene en el pasaporte del fundador. Una sociedad con domicilio social en Ginebra es a su vez persona en el extranjero cuando personas en el extranjero ocupan en ella una posici\u00f3n dominante (art. 5 apdo. 1 letra c LFAIE). Esa posici\u00f3n se presume si poseen m\u00e1s de un tercio del capital, m\u00e1s de un tercio de los votos, o si le han prestado fondos reembolsables por encima del umbral que fija la ley, la mitad de sus fondos propios en el sentido del art. 6 apdo. 2 letra d LFAIE.<\/p>\n

    El domicilio pesa tanto como la nacionalidad. Un ciudadano de la Uni\u00f3n Europea o de la AELC con domicilio legal y efectivo en Suiza no es persona en el extranjero, como tampoco lo es el nacional de otro pa\u00eds que tiene derecho a establecerse en Suiza, es decir, el titular de un permiso C (art. 5 apdo. 1 letras a y abis<\/sup> LFAIE). Las autoridades revisar\u00e1n accionariado y pr\u00e9stamos.<\/p>\n

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    Situaci\u00f3n del fundador<\/th>\nViviendas para construir o vender<\/th>\nOficinas, locales comerciales, hoteles<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Ciudadano de la UE o de la AELC domiciliado en Ginebra que controla la sociedad<\/td>\nAbierto: no es persona en el extranjero<\/td>\nAbierto<\/td>\n<\/tr>\n
    Nacional de un tercer pa\u00eds con permiso de establecimiento C<\/td>\nAbierto: tiene derecho a establecerse en Suiza<\/td>\nAbierto<\/td>\n<\/tr>\n
    Fundador domiciliado en M\u00e9xico u otro pa\u00eds, con m\u00e1s de un tercio del capital<\/td>\nCerrado: inversi\u00f3n de capital prohibida<\/td>\nAbierto, sin autorizaci\u00f3n<\/td>\n<\/tr>\n
    Sociedad en manos extranjeras que guarda un terreno en reserva<\/td>\nCerrado<\/td>\nCerrado si el terreno no se destina a corto plazo a una actividad econ\u00f3mica<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Fuentes: LFAIE, art. 2, 5, 6 y 12; Oficina Federal de Justicia, instrucciones a los registros de la propiedad del 1 de julio de 2009, punto 41.<\/p>\n<\/div>\n

    Las instrucciones de la Oficina Federal de Justicia explican la l\u00f3gica: un inmueble que sirve a una actividad econ\u00f3mica, como unas oficinas, una tienda o un hotel, puede comprarlo una persona en el extranjero aunque solo busque invertir y aunque lo alquile a un tercero (punto 41.1).<\/p>\n

    El registro debe comprobar, eso s\u00ed, que el comprador no adquiere viviendas, ya sean chal\u00e9s, edificios de alquiler o pisos, ni proyecta construirlas (punto 41.2). El mismo punto cierra la puerta a la reserva de suelo: conservar terreno edificable para m\u00e1s adelante es una inversi\u00f3n prohibida, incluso en zona industrial o comercial. Las excepciones del punto 41.3 son estrechas, como la vivienda del conserje indispensable para la empresa o las viviendas impuestas por cuotas de ordenaci\u00f3n del territorio.<\/p>\n

    Los testaferros y la financiaci\u00f3n encubierta no sirven: la autorizaci\u00f3n se deniega cuando el comprador ha intentado eludir la ley (art. 12 letra c LFAIE). Quedan dos caminos l\u00edcitos, un reparto del capital que no d\u00e9 el dominio a personas en el extranjero o los inmuebles comerciales.<\/p>\n

    La licencia de obra en Ginebra: lo que exige la LCI<\/h2>\n

    Toda construcci\u00f3n nueva en el cant\u00f3n necesita autorizaci\u00f3n. La LCI (loi sur les constructions et les installations diverses) proh\u00edbe levantar, en todo el territorio cantonal, una construcci\u00f3n o instalaci\u00f3n total o parcial sin haber obtenido el permiso (art. 1 apdo. 1 LCI). La solicitud la presenta la promotora, como due\u00f1a de la obra.<\/p>\n

    Los planos de la solicitud deben estar elaborados y firmados por una persona inscrita en el registro cantonal de mandatarios profesionalmente cualificados (art. 2 apdo. 3 LCI), y la direcci\u00f3n de obra tambi\u00e9n debe confiarse a un mandatario inscrito (art. 6 apdo. 1 LCI).<\/p>\n

    Un arquitecto de su pa\u00eds que no figure en ese registro no puede firmar solo los planos. Incorpore a un socio inscrito desde el estudio de viabilidad, antes de cualquier promesa de compra del terreno.<\/p>\n

    Edificios habitados: la LDTR<\/h2>\n

    Comprar un edificio de alquiler antiguo, rehabilitarlo y vender los pisos uno a uno: en Ginebra, esa operaci\u00f3n tropieza con la LDTR (loi sur les d\u00e9molitions, transformations et r\u00e9novations de maisons d’habitation), que restringe la demolici\u00f3n, la transformaci\u00f3n y el cambio de uso de los edificios de viviendas, as\u00ed como la venta de pisos destinados al alquiler (art. 1 apdo. 2 LDTR).<\/p>\n

    La ley entiende la transformaci\u00f3n en sentido amplio: modificar la distribuci\u00f3n interior, crear viviendas nuevas, instalar equipamientos nuevos de cierta importancia o renovar quedan incluidos (art. 3 apdo. 1 LDTR). Cualquier transformaci\u00f3n o renovaci\u00f3n en ese sentido requiere autorizaci\u00f3n (art. 9 apdo. 1 LDTR). Quien apunte a edificios habitados debe incluir ese procedimiento en su calendario y en su plan financiero antes de comprometerse con inversores.<\/p>\n

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    Su promotora inmobiliaria en Ginebra<\/p>\n

    El capital ordenado antes de la promesa de compra<\/p>\n

    Elecci\u00f3n entre S\u00e0rl y SA, reparto del capital y de los votos a la luz de la Lex Koller, constituci\u00f3n e inscripci\u00f3n en el registro mercantil de Ginebra, representante con domicilio en Suiza, contabilidad por operaci\u00f3n, IVA y cierre anual: RISTER\u00ae pone en marcha y administra su sociedad para que usted se dedique a sus proyectos.<\/p>\n

    Solicitar una entrevista<\/a>
    \n RISTER \u2013 Gestor\u00eda en Ginebra, respuesta en un d\u00eda h\u00e1bil.<\/span>\n<\/div>\n

    Vender los lotes: forma aut\u00e9ntica y garant\u00eda de 2026<\/h2>\n

    La venta de un inmueble solo es v\u00e1lida si se otorga en forma aut\u00e9ntica ante notario (art. 216 apdo. 1 CO). La misma forma se exige para la promesa de venta y para los pactos de compra, de tanteo y de retracto (art. 216 apdo. 2 CO).<\/p>\n

    Desde el 1 de enero de 2026, el art. 219a del C\u00f3digo de obligaciones, introducido por la ley federal del 20 de diciembre de 2024 sobre los defectos de construcci\u00f3n, da al comprador 60 d\u00edas para comunicar los defectos al vendedor; si est\u00e1n ocultos, el plazo corre desde que los descubre, y cualquier pacto que lo acorte es nulo (art. 219a apdo. 1 CO).<\/p>\n

    Venta sobre plano: el promotor repara<\/h3>\n

    Si el edificio est\u00e1 todav\u00eda por construir o se termin\u00f3 menos de dos a\u00f1os antes de la venta, el comprador puede adem\u00e1s exigir que el vendedor repare los defectos a su costa, seg\u00fan las reglas del contrato de obra (art. 219a apdo. 2 CO). Sus derechos prescriben a los cinco a\u00f1os de la transmisi\u00f3n de la propiedad, y ese plazo no puede modificarse en su perjuicio (art. 219a apdo. 3 CO).<\/p>\n

    Quien responde ante el comprador es la promotora. Traslade esos riesgos a las empresas que construyen, cuyos contratos de obra siguen los mismos plazos de 60 d\u00edas (art. 367 y siguientes CO).<\/p>\n

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    Consejo de RISTER<\/h4>\n

    Dote en cada operaci\u00f3n una reserva para la garant\u00eda debida a los compradores y mant\u00e9ngala en el balance hasta que venzan los cinco a\u00f1os. Si reparte todo el beneficio al vender el \u00faltimo piso, no tendr\u00e1 con qu\u00e9 reparar una filtraci\u00f3n descubierta tres a\u00f1os despu\u00e9s.<\/p>\n<\/div>\n

    La hipoteca legal de los contratistas<\/h2>\n

    Los artesanos y contratistas que han aportado trabajo, o trabajo y materiales, a su obra pueden inscribir una hipoteca legal sobre el inmueble. Da igual que su deudor sea el propietario, otro contratista o un tercero con derechos sobre el inmueble (art. 837 apdo. 1 n\u00fam. 3 del C\u00f3digo civil).<\/p>\n

    Un subcontratista impagado por su contratista general puede as\u00ed gravar el terreno de la sociedad, y con \u00e9l los lotes por vender. La inscripci\u00f3n debe pedirse a m\u00e1s tardar cuatro meses despu\u00e9s de terminar los trabajos (art. 839 apdo. 2 CC), y una renuncia firmada por adelantado no vale (art. 837 apdo. 3 CC).<\/p>\n

    Antes de cada pago, exija al contratista general prueba de que ha pagado a sus subcontratistas, o recurra a garant\u00edas bancarias. Una hipoteca inscrita en plena venta retrasa la escritura.<\/p>\n

    IVA e impuesto sobre las plusval\u00edas inmobiliarias<\/h2>\n

    La transmisi\u00f3n de inmuebles y la constituci\u00f3n de derechos reales sobre ellos quedan fuera del \u00e1mbito del IVA (art. 21 apdo. 2 n\u00fam. 20 de la ley del IVA, LTVA). La ley permite optar por gravar ciertas operaciones excluidas, pero no estas cuando el comprador destina o piensa destinar el inmueble exclusivamente a vivienda (art. 22 apdo. 2 letra b LTVA).<\/p>\n

    D\u00f3nde termina la venta de un inmueble y empieza una prestaci\u00f3n de construcci\u00f3n sujeta al impuesto se aclara con un especialista en IVA antes de firmar con los compradores. El beneficio de la reventa tributa en el impuesto ginebrino sobre los beneficios y ganancias inmobiliarios, que conviene revisar con un asesor fiscal antes de la primera compra.<\/p>\n

    Constituir la promotora inmobiliaria en Ginebra<\/h2>\n

    La SA, con 100 000 francos de capital de los que al menos 50 000 desembolsados, es el veh\u00edculo l\u00f3gico cuando entran varios inversores. La S\u00e0rl, con 20 000 francos \u00edntegramente desembolsados, puede llevar una primera operaci\u00f3n de menor tama\u00f1o. Nuestra gu\u00eda para crear una empresa en Suiza<\/a> detalla los pasos.<\/p>\n

    En ambos casos, una persona domiciliada en Suiza debe poder representar a la sociedad: un miembro del consejo de administraci\u00f3n o un director en la SA (art. 718 apdo. 4 CO), un gerente o un director en la S\u00e0rl (art. 814 apdo. 3 CO).<\/p>\n

    En cuanto a la residencia, el ciudadano de la UE o de la AELC que acredita que se establece en Ginebra por cuenta propia recibe un permiso de al menos cinco a\u00f1os (Acuerdo sobre la libre circulaci\u00f3n de personas, anexo I, art. 12). El nacional de un tercer pa\u00eds solo es admitido si su actividad sirve a los intereses econ\u00f3micos de Suiza, cumple las condiciones financieras y de explotaci\u00f3n y dispone de ingresos suficientes y propios (art. 19 LEI).<\/p>\n

    Caso pr\u00e1ctico: un promotor mexicano y su socio ginebrino<\/h3>\n

    Un promotor mexicano quiere desarrollar proyectos en Ginebra con un socio suizo domiciliado en el cant\u00f3n. Constituyen una SA en la que el mexicano tiene el 60 % del capital y de los votos, y el socio el 40 %. El socio es adem\u00e1s la persona domiciliada en Suiza que puede representar a la sociedad.<\/p>\n

    Con ese reparto, la SA est\u00e1 dominada por una persona en el extranjero. Puede comprar sin autorizaci\u00f3n un edificio de oficinas en Plan-les-Ouates, transformarlo con licencia LCI y alquilarlo a empresas. No puede, en cambio, adquirir un solar para viviendas ni un edificio de alquiler para venderlo por pisos mientras siga dominada desde el extranjero. Un permiso B del promotor no cambiar\u00eda nada: solo el derecho a establecerse lo saca del \u00e1mbito de la ley.<\/p>\n

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    FAQ: crear una promotora inmobiliaria en Ginebra<\/h2>\n
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    \u00bfUn extranjero puede crear una promotora en Ginebra?<\/h3>\n

    S\u00ed. La Lex Koller no regula qui\u00e9n puede constituir una sociedad, sino lo que la sociedad puede comprar. Si personas en el extranjero tienen m\u00e1s de un tercio del capital o de los votos, la promotora no puede adquirir terrenos ni edificios para vivienda (art. 6 y 12 LFAIE). Las oficinas, los locales comerciales y los hoteles siguen a su alcance sin autorizaci\u00f3n.<\/p>\n<\/div>\n

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    \u00bfQu\u00e9 cambia la LDTR?<\/h3>\n

    La LDTR ginebrina restringe la demolici\u00f3n, la transformaci\u00f3n y el cambio de uso de los edificios de viviendas, exige autorizaci\u00f3n para toda transformaci\u00f3n o renovaci\u00f3n en el sentido de la ley y limita la venta de pisos destinados al alquiler (art. 1, 3 y 9 LDTR). Comprar un edificio de alquiler para venderlo por pisos exige un an\u00e1lisis previo.<\/p>\n<\/div>\n

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    \u00bfQui\u00e9n pide la licencia de obra?<\/h3>\n

    La due\u00f1a de la obra, es decir, la promotora. Los planos deben llevar la firma de una persona inscrita en el registro de mandatarios profesionalmente cualificados (art. 2 apdo. 3 LCI) y la direcci\u00f3n de obra debe confiarse a un mandatario inscrito (art. 6 LCI).<\/p>\n<\/div>\n

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    \u00bfQu\u00e9 garant\u00eda debe el promotor desde 2026?<\/h3>\n

    Desde el 1 de enero de 2026, el comprador dispone de 60 d\u00edas para comunicar un defecto y puede exigir la reparaci\u00f3n a cargo del vendedor si el edificio est\u00e1 por construir o tiene menos de dos a\u00f1os (art. 219a CO). Sus derechos prescriben a los cinco a\u00f1os de la transmisi\u00f3n de la propiedad, y ning\u00fan contrato puede acortar estos plazos.<\/p>\n<\/div>\n

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    \u00bfQu\u00e9 forma jur\u00eddica elegir?<\/h3>\n

    La SA, con 100 000 francos de capital de los que 50 000 desembolsados, conviene a las operaciones con varios inversores. La S\u00e0rl, con 20 000 francos, basta para una primera operaci\u00f3n. En los dos casos hace falta una persona domiciliada en Suiza que pueda representar a la sociedad (art. 718 y 814 CO).<\/p>\n<\/div>\n<\/section>\n

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    Fuentes<\/h2>\n