{"id":237637,"date":"2026-11-09T09:00:00","date_gmt":"2026-11-09T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237637"},"modified":"2026-11-06T16:05:10","modified_gmt":"2026-11-06T15:05:10","slug":"immobilienverwaltung-gruenden-schweiz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/de\/post\/immobilienverwaltung-gruenden-schweiz\/","title":{"rendered":"Eine Immobilienverwaltung in der Schweiz gr\u00fcnden: Verwaltungsauftrag, Mietkaution, amtliche Formulare und Geldw\u00e4scherei"},"content":{"rendered":"
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Wer in der Schweiz eine Immobilienverwaltung gr\u00fcnden will, braucht daf\u00fcr keine Bundesbewilligung: Eine GmbH oder AG im Handelsregister gen\u00fcgt, ausser im Tessin, das eine pers\u00f6nliche Bewilligung verlangt. Eine Immobilienverwaltung verkauft nichts. Sie h\u00e4lt das Geld und die Vertr\u00e4ge anderer Leute, und genau dort setzt das Recht an: das Obligationenrecht beim Verwaltungsauftrag, das Mietrecht bei Mietkaution und amtlichem Formular, die Praxis der FINMA bei den Mietzinseing\u00e4ngen.<\/p>\n<\/div>\n

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Inhalt<\/h3>\n
    \n
  1. Immobilienverwaltung gr\u00fcnden: welche Bewilligung?<\/a><\/li>\n
  2. Tessin: Liegenschaftsverwaltung nur mit Treuh\u00e4nderbewilligung<\/a><\/li>\n
  3. Ausl\u00e4ndische Gr\u00fcnder und die Vertretung in der Schweiz<\/a><\/li>\n
  4. Der Verwaltungsauftrag nach Obligationenrecht<\/a><\/li>\n
  5. Mietkaution und R\u00fcckgabeprotokoll<\/a><\/li>\n
  6. Das amtliche Formular in den Kantonen<\/a><\/li>\n
  7. Verwaltungskonten und Geldw\u00e4schereigesetz<\/a><\/li>\n
  8. GmbH oder AG, Mehrwertsteuer und ein Fall aus Basel<\/a><\/li>\n
  9. F\u00fcnf Fehler, die eine Verwaltung Mandate kosten<\/a><\/li>\n
  10. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Immobilienverwaltung gr\u00fcnden: welche Bewilligung?<\/h2>\n

    Kein Bundesgesetz macht die Verwaltung von Liegenschaften bewilligungspflichtig. Art. 418 OR erlaubt den Kantonen zwar besondere Vorschriften, aber nur f\u00fcr B\u00f6rsenmakler, Sensale und Stellenvermittler; der Liegenschaftsverwalter steht nicht in dieser Liste.<\/p>\n

    Auch ein Diplom verlangt das Handelsregister nicht. Den eidgen\u00f6ssischen Fachausweis in der Immobilienbewirtschaftung schreibt ausserhalb des Tessins kein von uns gepr\u00fcfter Text vor, ebenso wenig eine Mitgliedschaft im SVIT oder in der Westschweizer USPI. Er hilft vor allem beim Einstellen eines verantwortlichen Bewirtschafters, dem Eigent\u00fcmer vertrauen.<\/p>\n

    Auch Genf verlangt f\u00fcr die Verwaltung keine Bewilligung. Sein Gesetz \u00fcber die agents interm\u00e9diaires (LAInt) gilt nur f\u00fcr Vermittler von Gesch\u00e4ften (\u00abagents en fonds de commerce\u00bb), f\u00fcr Auskunfteien und Privatdetektive, und der Entwurf eines Maklergesetzes (PL 13732) ist nicht in Kraft. F\u00fcr die \u00fcbrigen Kantone, Z\u00fcrich, Basel und Zug eingeschlossen, ist die Rechtslage im Einzelfall zu kl\u00e4ren. Fragen Sie vor der B\u00fcromiete beim Kanton nach.<\/p>\n

    Verwaltung und Verkauf sind zwei Berufe. Wenn Sie gegen Provision K\u00e4ufer f\u00fcr Liegenschaften suchen wollen, gilt der Maklervertrag, und unser Leitfaden Immobilienmakler werden in der Schweiz<\/a> ist der richtige Ausgangspunkt.<\/p>\n

    Tessin: Liegenschaftsverwaltung nur mit Treuh\u00e4nderbewilligung<\/h2>\n

    Im Tessin braucht eine Immobilienverwaltung eine Bewilligung. Das kantonale Gesetz \u00fcber die Treuhandberufe (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario, LFid) z\u00e4hlt zum \u00abfiduciario immobiliare\u00bb die \u00ablocazione di stabili e appartamenti\u00bb und die \u00abamministrazione di immobili e di societ\u00e0 immobiliari\u00bb (Art. 4 Bst. c und d). Art. 3 Bst. d nennt dieselbe T\u00e4tigkeit auch beim \u00abfiduciario commercialista\u00bb: Ohne Bewilligung verwaltet im Tessin niemand fremde Liegenschaften.<\/p>\n

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    Vorgabe der LFid<\/th>\nFolge f\u00fcr Ihre Verwaltungsgesellschaft<\/th>\nArtikel<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Die Bewilligung ist pers\u00f6nlich und nur f\u00fcr nat\u00fcrliche Personen<\/td>\nDie GmbH oder AG selbst ist nie Inhaberin<\/td>\nArt. 1 Abs. 2<\/td>\n<\/tr>\n
    Mindestens ein bewilligter Treuh\u00e4nder arbeitet im Unternehmen und hat eine im Handelsregister eingetragene Zeichnungsberechtigung<\/td>\nIn der GmbH ein Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer, in der AG ein Verwaltungsrat mit Gesch\u00e4ftsf\u00fchrungsverantwortung oder ein Mitglied der Direktion<\/td>\nArt. 6 Abs. 1 und 2<\/td>\n<\/tr>\n
    Anerkannter Ausbildungstitel und zwei Jahre Praxis in der Schweiz in einem Treuhandunternehmen der Branche<\/td>\nDie anerkannten Titel legt die Aufsichtsbeh\u00f6rde in ihrem Reglement fest; \u00fcber gleichwertige ausl\u00e4ndische Titel entscheidet sie ebenfalls<\/td>\nArt. 8 und 11<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Quelle: Kanton Tessin, Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid, RL 953.100) vom 1. Dezember 2009, in Kraft seit 1. Juli 2012, Stand 1. Januar 2022.<\/p>\n<\/div>\n

    Wer neu aus Deutschland oder \u00d6sterreich kommt, bringt die zwei Jahre Schweizer Praxis meist nicht mit und braucht einen bewilligten Partner in der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung.<\/p>\n

    Ausl\u00e4ndische Gr\u00fcnder und die Vertretung in der Schweiz<\/h2>\n

    B\u00fcrger der EU oder der EFTA, die sich f\u00fcr eine selbstst\u00e4ndige Erwerbst\u00e4tigkeit niederlassen, erhalten nach dem Freiz\u00fcgigkeitsabkommen \u00abeine Aufenthaltserlaubnis mit einer G\u00fcltigkeitsdauer von mindestens f\u00fcnf Jahren\u00bb, sofern sie nachweisen, dass sie zu diesem Zweck niedergelassen sind oder sich niederlassen wollen (FZA, Anhang I, Art. 12 Abs. 1). Gr\u00fcnder aus Drittstaaten werden nur zugelassen, wenn \u00abdies dem gesamtwirtschaftlichen Interesse entspricht\u00bb und die finanziellen und betrieblichen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind (Art. 19 AIG).<\/p>\n

    Unabh\u00e4ngig davon stellt das Obligationenrecht eine Bedingung an die Gesellschaft: \u00abDie Gesellschaft muss durch eine Person vertreten werden k\u00f6nnen, die Wohnsitz in der Schweiz hat. Diese Person muss Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer oder Direktor sein\u00bb (Art. 814 Abs. 3 OR f\u00fcr die GmbH). In der AG ist es ein Mitglied des Verwaltungsrates oder ein Direktor (Art. 718 Abs. 4 OR). Wer in L\u00f6rrach oder Konstanz wohnen bleibt, erf\u00fcllt diese Bedingung nicht und braucht eine zweite Person mit Wohnsitz in der Schweiz.<\/p>\n

    Der Verwaltungsauftrag nach Obligationenrecht<\/h2>\n

    Mit jedem Eigent\u00fcmer schliessen Sie einen einfachen Auftrag nach Art. 394 ff. OR. \u00abDurch die Annahme eines Auftrages verpflichtet sich der Beauftragte, die ihm \u00fcbertragenen Gesch\u00e4fte oder Dienste vertragsgem\u00e4ss zu besorgen\u00bb (Art. 394 Abs. 1 OR). Ihr Honorar ist geschuldet, \u00abwenn sie verabredet oder \u00fcblich ist\u00bb (Abs. 3). Halten Sie Honorar und Befugnisse schriftlich fest.<\/p>\n

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    Artikel OR<\/th>\nPflicht der Verwaltung<\/th>\nBedeutung im Alltag<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Art. 397<\/td>\nVon Weisungen des Eigent\u00fcmers nur abweichen, wenn seine Erlaubnis nicht einzuholen war und er sie erteilt h\u00e4tte<\/td>\nEine klare Kostenlimite f\u00fcr Reparaturen ohne R\u00fcckfrage<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 398<\/td>\nGetreue und sorgf\u00e4ltige Ausf\u00fchrung, grunds\u00e4tzlich pers\u00f6nlich<\/td>\nEine nichtige K\u00fcndigung oder verlorene Mietzinserh\u00f6hung geht auf Ihre Rechnung<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 400<\/td>\nAuf Verlangen jederzeit Rechenschaft ablegen und alles Erhaltene herausgeben<\/td>\nEine Abrechnung pro Liegenschaft muss jederzeit abrufbar sein<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 401<\/td>\nForderungen und Sachen, die f\u00fcr den Eigent\u00fcmer erworben wurden, gehen auf ihn \u00fcber, auch im Konkurs der Verwaltung<\/td>\nEine Buchhaltung, die das Geld jedes Auftraggebers getrennt ausweist<\/td>\n<\/tr>\n
    Art. 404<\/td>\nJederzeitiger Widerruf, Schadenersatz nur bei Widerruf zur Unzeit<\/td>\nEin Mandat kann von heute auf morgen enden<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Quelle: Obligationenrecht (OR, SR 220), Art. 394 bis 404, Fassung vom 1. Oktober 2026.<\/p>\n<\/div>\n

    Art. 401 OR ist Ihr bestes Argument gegen\u00fcber einem z\u00f6gernden Eigent\u00fcmer. F\u00e4llt die Verwaltung in Konkurs, kann er \u00abdie beweglichen Sachen herausverlangen, die dieser in eigenem Namen, aber f\u00fcr Rechnung des Auftraggebers zu Eigentum erworben hat\u00bb (Abs. 3), und f\u00fcr die Forderungen gilt dasselbe \u00abauch gegen\u00fcber der Masse\u00bb (Abs. 2).<\/p>\n

    H\u00e4rter trifft Sie Art. 404 Abs. 1 OR: \u00abDer Auftrag kann von jedem Teile jederzeit widerrufen oder gek\u00fcndigt werden.\u00bb Rechnen Sie im Businessplan deshalb nicht mit einer Mindestlaufzeit Ihrer Mandate.<\/p>\n

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    Ihre Immobilienverwaltung in der Schweiz<\/p>\n

    Abrechnungen, die Ihre Eigent\u00fcmer pr\u00fcfen k\u00f6nnen<\/p>\n

    Wahl von Kanton und Rechtsform, Gr\u00fcndung der GmbH oder AG und Eintrag ins Handelsregister, Vertretung mit Wohnsitz in der Schweiz, solange Sie noch im Ausland leben, Buchhaltung getrennt nach Eigent\u00fcmer, Mehrwertsteuer auf Ihren Honoraren und L\u00f6hne Ihres Teams: RISTER\u00ae richtet Ihre Verwaltungsgesellschaft ein und f\u00fchrt ihre Administration.<\/p>\n

    Gespr\u00e4ch vereinbaren<\/a>
    \n RISTER \u2013 Treuhand in Genf, Antwort innert eines Arbeitstages.<\/span>\n<\/div>\n

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    Rat von RISTER<\/h4>\n

    Legen Sie jedem Verwaltungsvertrag einen Anhang bei: Betrag, bis zu dem Sie Arbeiten ohne R\u00fcckfrage vergeben d\u00fcrfen, Rhythmus der Abrechnungen und das Konto, \u00fcber das die Mietzinse laufen. Er beantwortet Art. 397 und 400 OR und verhindert die meisten Streitigkeiten \u00fcber eine Handwerkerrechnung.<\/p>\n<\/div>\n

    Mietkaution und R\u00fcckgabeprotokoll<\/h2>\n

    Die Mietkaution geh\u00f6rt nie auf das Konto der Verwaltung. Leistet der Mieter eine Sicherheit in Geld oder Wertpapieren, muss der Vermieter sie \u00abbei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen\u00bb (Art. 257e Abs. 1 OR). F\u00fcr Wohnungen gilt eine Obergrenze: \u00abBei der Miete von Wohnr\u00e4umen darf der Vermieter h\u00f6chstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen\u00bb (Abs. 2). F\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume nennt das Gesetz keinen H\u00f6chstbetrag, die Hinterlegung auf den Namen des Mieters gilt aber auch dort.<\/p>\n

    Die Bank gibt die Kaution nur mit Zustimmung beider Parteien, gest\u00fctzt auf einen rechtskr\u00e4ftigen Zahlungsbefehl oder ein rechtskr\u00e4ftiges Urteil heraus (Abs. 3). Macht der Vermieter innert eines Jahres nach Ende des Mietverh\u00e4ltnisses keinen Anspruch rechtlich geltend, kann der Mieter die R\u00fcckerstattung allein verlangen.<\/p>\n

    Das R\u00fcckgabeprotokoll<\/h3>\n

    Bei der R\u00fcckgabe muss der Vermieter den Zustand pr\u00fcfen und M\u00e4ngel, f\u00fcr die der Mieter einsteht, \u00abdiesem sofort melden\u00bb (Art. 267a Abs. 1 OR). Vers\u00e4umt er das, verliert er seine Anspr\u00fcche, ausser f\u00fcr M\u00e4ngel, die bei \u00fcbungsgem\u00e4sser Untersuchung nicht erkennbar waren. Das letzte R\u00fcckgabeprotokoll und den bisherigen Mietzins kann der neue Mieter einsehen (Art. 256a OR).<\/p>\n

    Das amtliche Formular in den Kantonen<\/h2>\n

    Drei Handlungen einer Verwaltung verlangen ein vom Kanton genehmigtes Formular: die Mietzinserh\u00f6hung, die K\u00fcndigung und in manchen Kantonen der Abschluss eines neuen Mietvertrags. Eine Erh\u00f6hung ist nichtig, wenn der Vermieter sie \u00abnicht mit dem vorgeschriebenen Formular mitteilt\u00bb (Art. 269d Abs. 2 Bst. a OR) oder nicht begr\u00fcndet. Auch die K\u00fcndigung ohne genehmigtes Formular ist nichtig (Art. 266l Abs. 2 und 266o OR).<\/p>\n

    F\u00fcr den Anfangsmietzins l\u00e4sst Art. 270 Abs. 2 OR die Kantone entscheiden: \u00abIm Falle von Wohnungsmangel k\u00f6nnen die Kantone f\u00fcr ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gem\u00e4ss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erkl\u00e4ren.\u00bb Seit dem 1. Oktober 2025 muss dieses Formular zus\u00e4tzlich den f\u00fcr den bisherigen Mietzins geltenden Stand des Referenzzinssatzes und des Landesindexes der Konsumentenpreise angeben (Art. 19 Abs. 3 VMWG).<\/p>\n

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    Kanton<\/th>\nFormular f\u00fcr den Anfangsmietzins 2026<\/th>\nLeerwohnungsziffer am 1. Juni 2026<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Z\u00fcrich<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n0,52 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Basel-Stadt<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n0,78 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Zug<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n0,20 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Luzern<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n0,70 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Bern<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n1,04 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Freiburg<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n1,26 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Genf<\/td>\nObligatorisch<\/td>\n0,31 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Waadt<\/td>\nObligatorisch in allen Bezirken ausser Aigle<\/td>\n0,87 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Neuenburg<\/td>\nObligatorisch in bestimmten Gemeinden, f\u00fcr Wohnungen mit 2 bis 5 Zimmern<\/td>\n1,64 %<\/td>\n<\/tr>\n
    Wallis<\/td>\nKeine Pflicht<\/td>\n1,04 %<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Quelle: Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen (BWO), \u00dcbersicht 2026 zur Verwendung des amtlichen Formulars f\u00fcr den Anfangsmietzins (Art. 270 Abs. 2 OR), September 2026. Andere Kantone sind in der \u00dcbersicht nicht aufgef\u00fchrt.<\/p>\n<\/div>\n

    Die Kantone kn\u00fcpfen die Pflicht an die Leerwohnungsziffer. In Basel-Stadt heisst es: \u00abBetr\u00e4gt der Leerwohnungsbestand im Kanton h\u00f6chstens 1,5 Prozent, sind Vermieterinnen und Vermieter von Wohnr\u00e4umen verpflichtet, beim Abschluss eines Mietvertrages das in Art. 270 Abs. 2 OR vorgesehene Formular zu verwenden\u00bb (\u00a7 214b Abs. 2 EG ZGB BS). Z\u00fcrich und Luzern kennen dieselbe Schwelle, und in allen drei Kantonen gilt eine \u00c4nderung der Formularpflicht ab dem 1. November des betreffenden Jahres. Pr\u00fcfen Sie Ihre Vertragsvorlagen deshalb jeden Herbst.<\/p>\n

    Nach \u00dcbernahme der Wohnung hat der Mieter 30 Tage, um den Anfangsmietzins bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde anzufechten (Art. 270 Abs. 1 OR). Bei Erh\u00f6hungen wegen Kostensteigerungen oder wertvermehrender Verbesserungen kann er zudem eine zahlenm\u00e4ssige Begr\u00fcndung verlangen (Art. 20 VMWG): Bewahren Sie die Rechnungen jeder Sanierung geordnet auf.<\/p>\n

    Verwaltungskonten und Geldw\u00e4schereigesetz<\/h2>\n

    Mietzinse f\u00fcr einen Eigent\u00fcmer einzuziehen, macht Ihre Verwaltung nach der Praxis der FINMA nicht zum Finanzintermedi\u00e4r. Das GwG erfasst Personen, die \u00abberufsm\u00e4ssig fremde Verm\u00f6genswerte annehmen oder aufbewahren oder helfen, sie anzulegen oder zu \u00fcbertragen\u00bb (Art. 2 Abs. 3 GwG), nimmt aber in der Verordnung \u00abdie Inkassot\u00e4tigkeit\u00bb aus (Art. 2 Abs. 2 Bst. a Ziff. 2 GwV). Das FINMA-Rundschreiben 2011\/1, in der seit dem 1. Januar 2017 geltenden Fassung, ordnet die \u00fcbliche Immobilienverwaltung genau dort ein: Der Verwalter, der Mietzinse, Nebenkosten und Sicherheiten im Namen, im Auftrag und f\u00fcr Rechnung des Eigent\u00fcmers erh\u00e4lt, \u00abist nicht ein Finanzintermedi\u00e4r im Sinne des GwG, denn er betreibt eine Inkassot\u00e4tigkeit\u00bb (Rz 124).<\/p>\n

    Auch die Zahlungen aus diesen Einnahmen bleiben ausserhalb des GwG, wenn sie \u00abeinen direkten Zusammenhang mit der \u00fcblichen Liegenschaftsverwaltung haben\u00bb (Rz 125). Beispiele sind Hypothekarzinsen, Strom und Wasser, Steuern und Versicherungen der Liegenschaft, Unterhalt, Hauswartl\u00f6hne und die R\u00fcckzahlung von \u00dcbersch\u00fcssen (Rz 126). Die Grenze steht in Rz 127: \u00abAusserhalb dieser Verwaltungst\u00e4tigkeit ist die Entgegennahme von Geld und dessen Weiterleitung dem GwG unterstellt.\u00bb Das gilt nach gleichen Kriterien f\u00fcr die Verwaltung von Stockwerkeigentum.<\/p>\n

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    Wichtig<\/h4>\n

    Diese Abgrenzung beruht auf der Praxis der FINMA, nicht auf einem Gesetzesartikel, der Immobilienverwaltungen nennt. Wer \u00dcbersch\u00fcsse eines Eigent\u00fcmers anlegt oder dessen private Rechnungen bezahlt, verl\u00e4sst die \u00fcbliche Verwaltung. Wer bei finanziellen Transaktionen rund um \u00abKauf und Verkauf von Grundst\u00fccken\u00bb mitwirkt, gilt seit dem 1. Oktober 2026 als Berater (Art. 2 Abs. 3bis Bst. a GwG). Die Seite der FINMA zur Revision vom 1. Oktober 2026 sagt nicht, ob das Rundschreiben angepasst wurde.<\/p>\n<\/div>\n

    Braucht es ein eigenes Konto pro Eigent\u00fcmer?<\/h3>\n

    Kein Bundesgesetz schreibt es vor. Art. 400 und 401 OR setzen aber voraus, dass das Geld jedes Auftraggebers erkennbar bleibt. Ein von Ihren eigenen Mitteln getrenntes Verwaltungskonto, pro Liegenschaft gef\u00fchrt, ist die gute Praxis, die Eigent\u00fcmer erwarten.<\/p>\n

    GmbH oder AG, Mehrwertsteuer und ein Fall aus Basel<\/h2>\n

    F\u00fcr die meisten, die eine Immobilienverwaltung gr\u00fcnden, passt die GmbH: Das Stammkapital betr\u00e4gt mindestens 20 000 Franken (Art. 773 OR) und ist bei der Gr\u00fcndung voll zu decken. Die AG mit 100 000 Franken Aktienkapital, davon 50 000 einbezahlt (Art. 621 und 632 OR), passt zu mehreren Teilhabern. Den Ablauf bis zum Handelsregistereintrag zeigt unsere Seite Firmengr\u00fcndung in Genf<\/a>.<\/p>\n

    Bei der Mehrwertsteuer trennen Sie zwei Geldfl\u00fcsse. Der Mietzins geh\u00f6rt dem Eigent\u00fcmer und ist als \u00abdie \u00dcberlassung von Grundst\u00fccken und Grundst\u00fccksteilen zum Gebrauch oder zur Nutzung\u00bb von der Steuer ausgenommen (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 21 MWSTG); eine Option ist ausgeschlossen, wenn der Mieter die R\u00e4ume ausschliesslich zum Wohnen nutzt (Art. 22 Abs. 2 Bst. b MWSTG). Ihr Verwaltungshonorar fehlt in der Liste der Ausnahmen und unterliegt dem Normalsatz von 8,1 Prozent (Art. 25 Abs. 1 MWSTG) und z\u00e4hlt f\u00fcr die Grenze von 100 000 Franken Umsatz aus nicht ausgenommenen Leistungen (Art. 10 Abs. 2 Bst. a MWSTG).<\/p>\n

    Ein Fall: ein Verwalter aus Stuttgart \u00fcbernimmt 36 Wohnungen in Basel<\/h3>\n

    Ein Bewirtschafter aus Stuttgart zieht nach Basel und gr\u00fcndet dort eine GmbH, deren Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer er ist. Er erh\u00e4lt seine Aufenthaltserlaubnis nach dem FZA und erf\u00fcllt mit seinem Basler Wohnsitz Art. 814 Abs. 3 OR selbst. Zwei Basler Eigent\u00fcmer \u00fcbertragen ihm 36 Wohnungen und ein Ladenlokal, jeweils mit schriftlichem Verwaltungsvertrag, Kostenlimite f\u00fcr Reparaturen und Quartalsabrechnung.<\/p>\n

    Basel-Stadt steht in der BWO-\u00dcbersicht 2026 unter den Kantonen mit Formularpflicht: Jede Neuvermietung einer Wohnung l\u00e4uft \u00fcber das amtliche Formular mit Vormietzins, Referenzzinssatz und Landesindex. Die Kautionen der Wohnungsmieter, h\u00f6chstens drei Monatszinse, liegen auf Konten auf deren Namen; f\u00fcr das Ladenlokal gilt kein H\u00f6chstbetrag, wohl aber dieselbe Hinterlegung. Sobald die Honorare der GmbH 100 000 Franken im Jahr erreichen, meldet er sich bei der ESTV an und stellt 8,1 % auf sein Honorar in Rechnung, w\u00e4hrend die eingezogenen Mietzinse ausserhalb der Steuer bleiben.<\/p>\n

    F\u00fcnf Fehler, die eine Verwaltung Mandate kosten<\/h2>\n