{"id":237633,"date":"2026-11-06T09:00:00","date_gmt":"2026-11-06T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237633"},"modified":"2026-11-06T16:40:48","modified_gmt":"2026-11-06T15:40:48","slug":"real-estate-asset-management-gruenden-schweiz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/de\/post\/real-estate-asset-management-gruenden-schweiz\/","title":{"rendered":"Ein Real-Estate-Asset-Management-Unternehmen in der Schweiz gr\u00fcnden: FINMA-Pflicht, Immobilienfonds und Lex Koller"},"content":{"rendered":"
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Wer in der Schweiz ein Unternehmen im Real Estate Asset Management gr\u00fcnden will, stellt zuerst die Frage nach der FINMA. Die Antwort h\u00e4ngt davon ab, was Sie verwalten. Liegenschaften, die Ihr Kunde direkt h\u00e4lt, stehen nicht auf der Liste der Finanzinstrumente in Art. 3 Bst. a FIDLEG, und ihre Verwaltung ist nach dem Wortlaut des Gesetzes keine Verm\u00f6gensverwaltung. Sobald Sie Anteile an Immobilienfonds, Aktien von Immobiliengesellschaften oder eine Immobilien-SICAV betreuen, gilt ein anderes Regime: Bewilligung vor dem Handelsregistereintrag, f\u00fcr die kollektive Verwaltung 200 000 Franken Mindestkapital und zwei Personen in der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung.<\/p>\n<\/div>\n

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Inhalt<\/h3>\n
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  1. Asset Management f\u00fcr Immobilien und seine Nachbarberufe<\/a><\/li>\n
  2. Ist eine Liegenschaft ein Finanzinstrument?<\/a><\/li>\n
  3. Wann ein Immobilienmandat zur Verm\u00f6gensverwaltung wird<\/a><\/li>\n
  4. Kollektive Verwaltung: Immobilienfonds, SICAV und FINMA<\/a><\/li>\n
  5. Lex Koller: Ihre Kunden und Ihre eigenen Vehikel<\/a><\/li>\n
  6. Geldw\u00e4schereigesetz: Kauf, Verkauf und Mittelbeschaffung<\/a><\/li>\n
  7. Real Estate Asset Management gr\u00fcnden: Rechtsform und Vertretung<\/a><\/li>\n
  8. Real Estate Asset Management gr\u00fcnden aus Deutschland oder \u00d6sterreich<\/a><\/li>\n
  9. Sechs Fehler, die wir in Gr\u00fcndungsdossiers sehen<\/a><\/li>\n
  10. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Asset Management f\u00fcr Immobilien und seine Nachbarberufe<\/h2>\n

    Ein Real Estate Asset Manager entscheidet f\u00fcr den Eigent\u00fcmer \u00fcber den Bestand: Kauf, Verkauf, Sanierung, Renditeziel und Kontrolle der Verwaltung. Die Mietvertr\u00e4ge, das Inkasso und die Mieterbetreuung \u00fcbernimmt die Liegenschaftsverwaltung.<\/p>\n

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    Beruf<\/th>\nKernaufgabe<\/th>\nWas ihn zuerst regelt<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Real Estate Asset Manager<\/td>\nStrategie, Kauf und Verkauf, Steuerung der Verwaltung<\/td>\nDer Mandatsvertrag; die FINMA erst, wenn Finanzinstrumente oder eine kollektive Kapitalanlage dazukommen<\/td>\n<\/tr>\n
    Liegenschaftsverwaltung<\/td>\nMietvertr\u00e4ge, Mietzinse, Unterhalt<\/td>\nDas Mietrecht; Thema eines eigenen Beitrags unserer Reihe<\/td>\n<\/tr>\n
    Immobilienentwickler<\/td>\nLand kaufen, bauen, verkaufen<\/td>\nBaubewilligungen; siehe unseren Leitfaden Immobilienentwickler in der Schweiz gr\u00fcnden<\/a><\/td>\n<\/tr>\n
    Verm\u00f6gensverwalter<\/td>\nVerwaltung von Wertschriftenportfolios<\/td>\nBewilligung der FINMA; siehe Verm\u00f6gensverwalter gr\u00fcnden in der Schweiz<\/a><\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Quelle: FIDLEG Art. 3, FINIG Art. 17 und 24, KAG Art. 13.<\/p>\n<\/div>\n

    Die letzte Abgrenzung entscheidet, ob Ihre Gesellschaft vor dem Eintrag ins Handelsregister eine Bewilligung braucht.<\/p>\n

    Ist eine Liegenschaft ein Finanzinstrument? Die Liste von Art. 3 FIDLEG<\/h2>\n

    Das Schweizer Finanzmarktrecht regelt nicht die Verwaltung von Immobilien, sondern die Verwaltung von Finanzinstrumenten. Das Finanzdienstleistungsgesetz (FIDLEG) nennt als Finanzdienstleistung \u00abdie Verwaltung von Finanzinstrumenten (Verm\u00f6gensverwaltung)\u00bb (Art. 3 Bst. c Ziff. 3 FIDLEG). Was ein Finanzinstrument ist, sagt eine abschliessende Aufz\u00e4hlung in Art. 3 Bst. a.<\/p>\n

    Auf dieser Liste stehen Beteiligungspapiere wie Aktien, Forderungspapiere, \u00abAnteile an kollektiven Kapitalanlagen\u00bb, strukturierte Produkte, Derivate, bestimmte Einlagen und Anleihensobligationen. Eine Liegenschaft fehlt. Das Finanzinstitutsgesetz (FINIG) baut darauf auf: Verm\u00f6gensverwalter ist, wer \u00abgest\u00fctzt auf einen Auftrag gewerbsm\u00e4ssig im Namen und f\u00fcr Rechnung der Kundinnen und Kunden \u00fcber deren Verm\u00f6genswerte\u00bb im Sinne von Art. 3 Bst. c Ziff. 1 bis 4 FIDLEG verf\u00fcgen kann (Art. 17 Abs. 1 FINIG).<\/p>\n

    Nach dem Wortlaut des Gesetzes betrifft ein Mandat, das ausschliesslich Liegenschaften im Direktbesitz Ihres Kunden umfasst, also keine Finanzinstrumente und f\u00e4llt nicht unter die Bewilligung als Verm\u00f6gensverwalter.<\/p>\n

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    Wichtig<\/h4>\n

    Diese Auslegung folgt aus dem Text von FIDLEG und FINIG, nicht aus einer Stellungnahme der FINMA. Enth\u00e4lt Ihr Mandat neben Liegenschaften auch Fondsanteile oder Wertschriften, lassen Sie die Frage vor der Unterschrift von einer Anw\u00e4ltin oder direkt von der FINMA kl\u00e4ren.<\/p>\n<\/div>\n

    Wann ein Immobilienmandat zur Verm\u00f6gensverwaltung wird<\/h2>\n

    Massgebend ist, ob Ihr Mandat Gegenst\u00e4nde umfasst, die auf der Liste von Art. 3 Bst. a FIDLEG stehen. Derselbe Kunde kann sein Immobilienverm\u00f6gen in mehreren Formen halten.<\/p>\n

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    Was Sie f\u00fcr den Kunden verwalten<\/th>\nFinanzinstrument nach FIDLEG?<\/th>\nRegime Ihrer Gesellschaft<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Grundst\u00fccke, die im Grundbuch auf den Kunden eingetragen sind<\/td>\nNein, keine Liegenschaft in Art. 3 Bst. a<\/td>\nNach dem Wortlaut keine Bewilligung als Verm\u00f6gensverwalter<\/td>\n<\/tr>\n
    Anteile an Immobilienfonds oder Aktien einer Immobilien-SICAV<\/td>\nJa, Anteile an kollektiven Kapitalanlagen (Ziff. 3)<\/td>\nVerm\u00f6gensverwalter (Art. 17 FINIG), wenn gewerbsm\u00e4ssig<\/td>\n<\/tr>\n
    Aktien von Immobiliengesellschaften, die Effekten sind<\/td>\nJa, Beteiligungspapiere (Ziff. 1)<\/td>\nVerm\u00f6gensverwalter, wenn gewerbsm\u00e4ssig<\/td>\n<\/tr>\n
    Ein Fonds oder eine SICAV, deren Anlageentscheide Sie treffen<\/td>\nSie verwalten eine kollektive Kapitalanlage<\/td>\nVerwalter von Kollektivverm\u00f6gen (Art. 24 FINIG), ausser unter den Schwellen von Art. 24 Abs. 2<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Quelle: FIDLEG (SR 950.1) Art. 3, FINIG (SR 954.1) Art. 17 und 24, Fassungen in Kraft am 1. Oktober 2026.<\/p>\n<\/div>\n

    Gewerbsm\u00e4ssig wird die T\u00e4tigkeit, sobald eine der Schwellen von Art. 19 der Finanzinstitutsverordnung (FINIV) erreicht ist: mehr als 50 000 Franken Bruttoertrag pro Kalenderjahr, Gesch\u00e4ftsbeziehungen mit mehr als 20 Vertragsparteien pro Jahr, oder eine unbefristete Verf\u00fcgungsmacht \u00fcber fremde Verm\u00f6genswerte, die zu einem beliebigen Zeitpunkt 5 Millionen Franken \u00fcberschreiten. Die Ausnahme f\u00fcr Verm\u00f6gen wirtschaftlich oder famili\u00e4r verbundener Personen (Art. 2 Abs. 2 Bst. a FINIG) endet mit dem ersten fremden Kunden.<\/p>\n

    Als Verm\u00f6gensverwalter brauchen Sie die Bewilligung der FINMA, ein Mindestkapital von 100 000 Franken, das \u00abbar einbezahlt\u00bb und dauernd einzuhalten ist (Art. 22 Abs. 1 FINIG), und den Anschluss an eine Aufsichtsorganisation, die die laufende Aufsicht wahrnimmt (Art. 61 Abs. 1 und 2 FINIG). Am 29. Oktober 2026 sind vier solche Organisationen bewilligt: AOOS in Z\u00fcrich, OSFINcontrol in Zug, OSIF und SO-FIT in Genf. Zudem darf nur ein bewilligtes Institut die Bezeichnung \u00abVerm\u00f6gensverwalter\u00bb in der Firma, im Gesch\u00e4ftszweck oder in Gesch\u00e4ftsunterlagen verwenden (Art. 13 Abs. 2 FINIG).<\/p>\n

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    Ihr Real Estate Asset Management in der Schweiz<\/p>\n

    Eine Gesellschaft, die zu Ihren Mandaten passt<\/p>\n

    Gr\u00fcndung der GmbH oder AG und Eintrag ins Handelsregister, ein Gesch\u00e4ftszweck, der Ihre Immobilienmandate korrekt beschreibt, Vertretung mit Wohnsitz in der Schweiz, solange Sie noch im Ausland leben, Domizil, Fakturierung Ihrer Verwaltungshonorare, Mehrwertsteuer und Buchhaltung: RISTER\u00ae richtet Ihre Gesellschaft ein und f\u00fchrt die Administration, w\u00e4hrend Sie die ersten Mandate unterschreiben.<\/p>\n

    Gespr\u00e4ch vereinbaren<\/a>
    \n RISTER \u2013 Treuhand in Genf, Antwort innert eines Arbeitstages.<\/span>\n<\/div>\n

    Kollektive Verwaltung: Immobilienfonds, SICAV und FINMA<\/h2>\n

    Wer einen Immobilienfonds verwaltet, betreibt kollektive Verwaltung und wird direkt von der FINMA beaufsichtigt. Kollektive Kapitalanlagen sind nach dem Kollektivanlagengesetz (KAG) \u00abVerm\u00f6gen, die von Anlegerinnen und Anlegern zur gemeinschaftlichen Kapitalanlage aufgebracht und f\u00fcr deren Rechnung verwaltet werden\u00bb (Art. 7 Abs. 1 KAG). \u00abImmobilienfonds sind offene kollektive Kapitalanlagen, die ihre Mittel in Immobilienwerten anlegen\u00bb (Art. 58 KAG).<\/p>\n

    Zul\u00e4ssig sind Grundst\u00fccke, Beteiligungen an Immobiliengesellschaften, an denen der Fonds mindestens zwei Drittel des Kapitals und der Stimmen h\u00e4lt, und bis h\u00f6chstens 25 Prozent des Gesamtfondsverm\u00f6gens Anteile an anderen Immobilienfonds und b\u00f6rsenkotierten Immobilieninvestmentgesellschaften (Art. 59 Abs. 1 KAG). Das Vehikel selbst ist bewilligungspflichtig: \u00abWer eine kollektive Kapitalanlage bildet, betreibt oder aufbewahrt, braucht eine Bewilligung der FINMA\u00bb (Art. 13 Abs. 1 KAG). F\u00fcr die SICAV, deren \u00abausschliesslicher Zweck die kollektive Kapitalanlage ist\u00bb (Art. 36 Abs. 1 Bst. d KAG), gilt zudem: Eintrag ins Handelsregister erst nach der Bewilligung (Art. 13 Abs. 5 KAG).<\/p>\n

    Ihre Gesellschaft als Verwalter von Kollektivverm\u00f6gen<\/h3>\n

    Wer gewerbsm\u00e4ssig Verm\u00f6genswerte im Namen und f\u00fcr Rechnung einer kollektiven Kapitalanlage verwaltet, ist Verwalter von Kollektivverm\u00f6gen (Art. 24 Abs. 1 FINIG). Daf\u00fcr gelten f\u00fcnf Vorgaben:<\/p>\n