{"id":237152,"date":"2026-10-28T09:00:00","date_gmt":"2026-10-28T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237152"},"modified":"2026-10-21T15:58:42","modified_gmt":"2026-10-21T13:58:42","slug":"immobilienentwickler-schweiz-gruenden","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/de\/post\/immobilienentwickler-schweiz-gruenden\/","title":{"rendered":"Als Ausl\u00e4nder Immobilienentwickler in der Schweiz werden: Lex Koller, Verkauf ab Plan, M\u00e4ngelhaftung und Bauhandwerkerpfandrecht"},"content":{"rendered":"
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Wer aus Deutschland oder \u00d6sterreich kommt und als Immobilienentwickler in der Schweiz eine eigene Gesellschaft aufbauen will, scheitert selten an der Bank. Die erste H\u00fcrde ist eine Frage, die man in M\u00fcnchen oder Wien nie stellt: Darf meine Gesellschaft das Grundst\u00fcck \u00fcberhaupt kaufen? Die Lex Koller verbietet einer ausl\u00e4ndisch beherrschten Gesellschaft den Kauf von Bauland f\u00fcr Wohnungen, l\u00e4sst ihr aber B\u00fcros, L\u00e4den, Hotels und Gewerbebauten offen. Danach kommen die Regeln, die beim Verkauf greifen: \u00f6ffentliche Beurkundung, das seit dem 1. Januar 2026 versch\u00e4rfte M\u00e4ngelrecht, das Pfandrecht der Handwerker und eine Mehrwertsteuer, die Wohnungen anders behandelt als Gewerbefl\u00e4chen. Dieser Leitfaden ist f\u00fcr Gr\u00fcnder geschrieben, die in Z\u00fcrich, Basel oder Zug eine Entwicklungsgesellschaft errichten.<\/p>\n<\/div>\n

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Inhalt<\/h3>\n
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  1. Projektentwicklung in der Schweiz: Entwickler, Makler, Bauunternehmen<\/a><\/li>\n
  2. Lex Koller f\u00fcr Entwickler: die Frage vor allen anderen<\/a><\/li>\n
  3. Gewerbe offen, Wohnen zu<\/a><\/li>\n
  4. Als Ausl\u00e4nder gr\u00fcnden: Wohnsitz, Aufenthalt, Vertretung<\/a><\/li>\n
  5. Verkauf ab Plan und M\u00e4ngelrecht 2026<\/a><\/li>\n
  6. Bauhandwerkerpfandrecht: wenn der Subunternehmer Ihr Grundst\u00fcck belastet<\/a><\/li>\n
  7. Mehrwertsteuer: der Grundst\u00fcckverkauf ist ausgenommen<\/a><\/li>\n
  8. AG oder GmbH f\u00fcr die Entwicklungsgesellschaft<\/a><\/li>\n
  9. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Projektentwicklung in der Schweiz: Entwickler, Makler, Bauunternehmen<\/h2>\n

    Ein Immobilienentwickler kauft Land oder ein bestehendes Geb\u00e4ude, reicht das Baugesuch ein, finanziert das Vorhaben, beauftragt Architekten und Bauunternehmen und verkauft am Ende Wohnungen, Gewerbefl\u00e4chen oder das ganze Objekt. Er ist Bauherr und Verk\u00e4ufer in einer Person, und das Risiko bleibt bei ihm, vom Landkauf bis zur letzten Beurkundung.<\/p>\n

    Davon zu unterscheiden sind zwei Nachbarberufe. Der Makler vermittelt K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer und wird nur bei Abschluss mit einer Provision bezahlt. Das Bauunternehmen f\u00fchrt die Arbeiten aus, die der Entwickler bei ihm bestellt. Wenn Sie selbst bauen wollen, lesen Sie unseren Beitrag zum Thema Bauunternehmen gr\u00fcnden in der Schweiz<\/a>, der Landesmantelvertrag und Solidarhaftung behandelt.<\/p>\n

    Eine Berufsbewilligung des Bundes f\u00fcr Entwickler gibt es nicht, und Weiterbildungen etwa beim SVIT sind freiwillig. Eine Ausnahme kennt der Kanton Tessin: Wer dort berufsm\u00e4ssig f\u00fcr Dritte Immobilienpromotionen ber\u00e4t oder leitet, braucht als Treuh\u00e4nder eine kantonale Bewilligung. Baugesuch, Zonenordnung und Bauvorschriften regelt ohnehin jeder Kanton selbst. Die Regeln, die f\u00fcr jedes Projekt gelten, stehen aber im Bundesrecht, und sie beginnen beim K\u00e4ufer des Grundst\u00fccks.<\/p>\n

    Lex Koller f\u00fcr Entwickler: die Frage vor allen anderen<\/h2>\n

    Das Bundesgesetz \u00fcber den Erwerb von Grundst\u00fccken durch Personen im Ausland (BewG), die Lex Koller, stellt den Grundsatz an den Anfang: \u00abPersonen im Ausland bed\u00fcrfen f\u00fcr den Erwerb von Grundst\u00fccken einer Bewilligung der zust\u00e4ndigen kantonalen Beh\u00f6rde\u00bb (Art. 2 Abs. 1 BewG). Verweigert wird sie auf jeden Fall, wenn \u00abdas Grundst\u00fcck einer nach diesem Gesetz unzul\u00e4ssigen Kapitalanlage dient\u00bb (Art. 12 Bst. a BewG). Wohnungen zu bauen, um sie zu verkaufen, ist eine solche Kapitalanlage.<\/p>\n

    F\u00fcr einen Gr\u00fcnder aus dem Ausland liegt die Falle in der Gesellschaft selbst. Auch eine AG mit Sitz in Z\u00fcrich gilt als Person im Ausland, wenn Personen im Ausland in ihr \u00abeine beherrschende Stellung innehaben\u00bb (Art. 5 Abs. 1 Bst. c BewG). Das Gesetz vermutet diese Beherrschung, sobald Personen im Ausland:<\/p>\n