{"id":237140,"date":"2026-10-26T09:00:00","date_gmt":"2026-10-26T08:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.rister.ch\/?p=237140"},"modified":"2026-10-21T15:58:09","modified_gmt":"2026-10-21T13:58:09","slug":"immobilienmakler-werden-schweiz","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.rister.ch\/de\/post\/immobilienmakler-werden-schweiz\/","title":{"rendered":"Immobilienmakler werden in der Schweiz als ausl\u00e4ndischer Unternehmer: Bewilligung, Kantone, Lex Koller und Provision"},"content":{"rendered":"
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Wer als Gr\u00fcnder aus Deutschland oder \u00d6sterreich in der Schweiz Immobilienmakler werden will, hat es zun\u00e4chst leichter als zu Hause: Eine Erlaubnis wie nach \u00a7 34c GewO verlangt der Bund nicht, und eine GmbH im Handelsregister gen\u00fcgt f\u00fcr die ersten Mandate. Das Obligationenrecht l\u00e4sst den Kantonen aber Raum f\u00fcr eigene Vorschriften, und das Tessin macht davon bereits Gebrauch, mit einer Bewilligung, die ein Makler aus dem Ausland kaum selbst erh\u00e4lt. Danach entscheiden drei Fragen \u00fcber Ihre Maklerfirma: Aufenthalt und Vertretung durch eine Person mit Wohnsitz in der Schweiz, die Lex Koller, die Ihren ausl\u00e4ndischen Kunden Grenzen setzt, und ein Maklervertrag, der Ihre Provision tr\u00e4gt. Dieser Leitfaden richtet sich an Unternehmer, die eine eigene Gesellschaft gr\u00fcnden, nicht an Stellensuchende.<\/p>\n<\/div>\n

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Inhalt<\/h3>\n
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  1. Keine Bundesbewilligung, aber kantonaler Spielraum<\/a><\/li>\n
  2. Tessin: Bewilligung als Immobilientreuh\u00e4nder<\/a><\/li>\n
  3. Genf: ein Maklerregister in Beratung<\/a><\/li>\n
  4. Als Ausl\u00e4nder in der Schweiz Immobilienmakler werden<\/a><\/li>\n
  5. Maklervertrag und Maklerprovision<\/a><\/li>\n
  6. Lex Koller: was Ihre Kunden kaufen d\u00fcrfen<\/a><\/li>\n
  7. Geldw\u00e4schereigesetz: Makler ja, Berater nein<\/a><\/li>\n
  8. Maklerfirma gr\u00fcnden: GmbH oder AG, Mehrwertsteuer<\/a><\/li>\n
  9. FAQ<\/a><\/li>\n<\/ol>\n<\/div>\n

    Immobilienmakler Schweiz: keine Bundesbewilligung, aber kantonaler Spielraum<\/h2>\n

    Kein Bundesgesetz macht die Immobilienvermittlung bewilligungspflichtig, und das Handelsregister fragt bei der Gr\u00fcndung nicht nach einem Diplom. Einen eidgen\u00f6ssischen Abschluss gibt es zwar, die Berufspr\u00fcfung als Immobilienvermarkterin oder Immobilienvermarkter, und Verb\u00e4nde wie der SVIT bieten Lehrg\u00e4nge an. Beides st\u00e4rkt Ihre Glaubw\u00fcrdigkeit bei Verk\u00e4ufern, ist aber keine Voraussetzung f\u00fcr die Firma oder f\u00fcr das erste Mandat.<\/p>\n

    Ein M\u00fcnchner Makler mit Erlaubnis nach \u00a7 34c GewO muss diese in der Schweiz also nicht anerkennen lassen. Den Vorbehalt enth\u00e4lt das Obligationenrecht: \u00abEs bleibt den Kantonen vorbehalten, \u00fcber die Verrichtungen der B\u00f6rsenm\u00e4kler, Sensale und Stellenvermittler besondere Vorschriften aufzustellen\u00bb (Art. 418 OR). Sensale sind Vermittler, und das Gesetz schreibt bis heute \u00abM\u00e4kler\u00bb statt Makler.<\/p>\n

    Ob Sie in Z\u00fcrich, Basel oder Zug starten: Kl\u00e4ren Sie beim Kanton, ob er besondere Vorschriften erlassen hat, bevor Sie den Mietvertrag f\u00fcr Ihr B\u00fcro unterschreiben. Zwei Kantone zeigen, wie weit die Antworten auseinanderliegen.<\/p>\n

    Tessin: die Maklerbewilligung als Immobilientreuh\u00e4nder<\/h2>\n

    Im Tessin ist die Immobilienvermittlung bewilligungspflichtig. Das kantonale Gesetz \u00fcber die Treuhandberufe (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario, LFid) unterstellt die T\u00e4tigkeit des \u00abfiduciario immobiliare\u00bb, die f\u00fcr Dritte berufsm\u00e4ssig im Kanton ausge\u00fcbt wird, einer Bewilligung (Art. 1 Abs. 1). Darunter f\u00e4llt ausdr\u00fccklich die \u00abmediazione nella compravendita e permuta di fondi\u00bb, die Vermittlung beim Kauf und Tausch von Grundst\u00fccken (Art. 4 Bst. a).<\/p>\n

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    Vorgabe der LFid<\/th>\nWas sie f\u00fcr einen ausl\u00e4ndischen Gr\u00fcnder bedeutet<\/th>\nArtikel<\/th>\n<\/tr>\n<\/thead>\n
    Die Bewilligung wird nur nat\u00fcrlichen Personen erteilt und ist pers\u00f6nlich<\/td>\nNicht Ihre GmbH erh\u00e4lt die Bewilligung, sondern ein Mensch in ihr<\/td>\nArt. 1 Abs. 2<\/td>\n<\/tr>\n
    Im Unternehmen arbeitet mindestens ein bewilligter Treuh\u00e4nder mit eingetragener Zeichnungsberechtigung: in der GmbH mindestens ein Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer, in der AG ein Verwaltungsrat mit Gesch\u00e4ftsf\u00fchrungsverantwortung oder ein Mitglied der Direktion<\/td>\nDie bewilligte Person geh\u00f6rt in die F\u00fchrung der Gesellschaft, nicht nur auf die Lohnliste<\/td>\nArt. 6 Abs. 1 und 2<\/td>\n<\/tr>\n
    Ein Bewilligungsinhaber ist grunds\u00e4tzlich nur f\u00fcr eine einzige Gesellschaft verantwortlich; bei Kollektivunterschrift zu zweien muss mindestens einer der beiden bewilligt sein<\/td>\nEin Treuh\u00e4nder, der bereits eine andere Firma abdeckt, steht Ihnen in der Regel nicht zur Verf\u00fcgung<\/td>\nArt. 6 Abs. 3 und 4<\/td>\n<\/tr>\n
    Anerkannter Ausbildungstitel und \u00abun periodo di due anni di pratica in Svizzera nel ramo\u00bb<\/td>\nZwei Jahre Praxis in der Schweiz, die ein neu zugezogener Makler nicht mitbringt<\/td>\nArt. 8 Abs. 1 Bst. d<\/td>\n<\/tr>\n
    Bester Ruf, keine Verlustscheine, kein Konkurs, Haftpflichtversicherung<\/td>\nNachweise zu Ruf, Zahlungsf\u00e4higkeit und Versicherung<\/td>\nArt. 8 Abs. 1<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n

    Quelle: Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario (LFid), RL 11.1.4.1, vom 1. Dezember 2009, in Kraft seit 1. Juli 2012.<\/p>\n<\/div>\n

    Welche Titel z\u00e4hlen, legt Art. 11 Abs. 2 fest: Lizentiat, Bachelor oder Master in Wirtschaft oder Recht einer Schweizer Universit\u00e4t, das FH-Diplom als Betriebs\u00f6konom, das eidgen\u00f6ssische Diplom als Immobilientreuh\u00e4nder, der eidgen\u00f6ssische Fachausweis als Immobilienbewirtschafter und weitere eidgen\u00f6ssische Abschl\u00fcsse. \u00dcber ausl\u00e4ndische Titel, die dieselben Anforderungen erf\u00fcllen, entscheidet die Aufsichtsbeh\u00f6rde, und sie kann eine Eignungspr\u00fcfung im Schweizer Recht verlangen (Art. 11 Abs. 5 und 6). Die zwei Jahre Praxis in der Schweiz ersetzt auch ein anerkannter Titel nicht.<\/p>\n

    Ein Makler, der direkt aus Deutschland nach Lugano zieht, kann deshalb nicht selbst der bewilligte Treuh\u00e4nder seiner Firma sein. Er braucht eine Person mit Bewilligung in der Gesch\u00e4ftsf\u00fchrung. Wer ohne Eintrag im Verzeichnis t\u00e4tig ist, riskiert eine Busse bis 50 000 Franken (Art. 23 Abs. 1).<\/p>\n

    Genf: ein Maklerregister in Beratung<\/h2>\n

    In Genf regelt heute kein kantonales Gesetz die Immobilienvermittlung. Am 15. Dezember 2025 wurde im Grossen Rat aber der Gesetzesentwurf PL 13732 \u00fcber die Immobilienvermittlung (LCImm) eingereicht und im Januar 2026 an die Wohnungskommission \u00fcberwiesen. Er sieht ein \u00f6ffentliches kantonales Register mit vorg\u00e4ngiger Eintragungspflicht vor, dazu einen Sitz oder Wohnsitz in der Schweiz, eine Berufshaftpflichtversicherung, ein separates Konto f\u00fcr Kundengelder und das Verbot, f\u00fcr beide Parteien desselben Gesch\u00e4fts t\u00e4tig zu sein.<\/p>\n

    Am 21. Oktober 2026 ist der Entwurf nicht in Kraft, und er kann ge\u00e4ndert oder abgelehnt werden. F\u00fcr eine Maklerfirma in Z\u00fcrich oder Basel z\u00e4hlt er trotzdem, sobald sie Genfer Objekte vermittelt: Nach Art. 2 des Entwurfs w\u00fcrde das Gesetz f\u00fcr jede Person gelten, die im Kanton vermittelt, unabh\u00e4ngig von ihrem Sitz.<\/p>\n

    Als Ausl\u00e4nder in der Schweiz Immobilienmakler werden: Aufenthalt und Vertretung<\/h2>\n

    Ihr Aufenthaltsrecht h\u00e4ngt von Ihrer Staatsangeh\u00f6rigkeit ab. F\u00fcr Deutsche, \u00d6sterreicher und die \u00fcbrigen B\u00fcrger der EU und der EFTA gilt das Freiz\u00fcgigkeitsabkommen (FZA): Wer sich zur Aus\u00fcbung einer selbstst\u00e4ndigen Erwerbst\u00e4tigkeit niederlassen will, \u00aberh\u00e4lt eine Aufenthaltserlaubnis mit einer G\u00fcltigkeitsdauer von mindestens f\u00fcnf Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der Erteilung, sofern er den zust\u00e4ndigen nationalen Beh\u00f6rden nachweist, dass er zu diesem Zweck niedergelassen ist oder sich niederlassen will\u00bb (Anhang I Art. 12 Abs. 1 FZA).<\/p>\n

    F\u00fcr Gr\u00fcnder aus Drittstaaten ist das Ausl\u00e4nder- und Integrationsgesetz massgebend. Zugelassen wird unter anderem nur, wenn \u00abdies dem gesamtwirtschaftlichen Interesse entspricht\u00bb, die finanziellen und betrieblichen Voraussetzungen erf\u00fcllt sind und \u00abeine ausreichende, eigenst\u00e4ndige Existenzgrundlage vorhanden ist\u00bb (Art. 19 AIG). Der Kanton pr\u00fcft das Gesuch im Einzelfall, und eine Maklerfirma erf\u00fcllt das gesamtwirtschaftliche Interesse nicht ohne Weiteres.<\/p>\n

    Unabh\u00e4ngig vom Pass verlangt das OR eine Vertretung in der Schweiz. F\u00fcr die GmbH gilt: \u00abDie Gesellschaft muss durch eine Person vertreten werden k\u00f6nnen, die Wohnsitz in der Schweiz hat. Diese Person muss Gesch\u00e4ftsf\u00fchrer oder Direktor sein\u00bb (Art. 814 Abs. 3 OR). Bei der AG muss sie Mitglied des Verwaltungsrates oder Direktor sein (Art. 718 Abs. 4 OR). Behalten Sie Ihren Wohnsitz in M\u00fcnchen oder Wien w\u00e4hrend der Startphase, brauchen Sie daf\u00fcr eine weitere Person.<\/p>\n

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    Ihre Maklerfirma in der Schweiz<\/p>\n

    Eine tragf\u00e4hige Gesellschaft vor dem ersten Mandat<\/p>\n

    Wahl von Rechtsform und Sitz, Gr\u00fcndung der GmbH oder AG und Eintrag ins Handelsregister, Vertretung mit Wohnsitz in der Schweiz, solange Sie noch im Ausland leben, Domizil, Buchhaltung Ihrer Provisionen und Mehrwertsteuer: RISTER\u00ae richtet Ihre Firma ein und f\u00fchrt die Administration, damit Sie sich um Ihre Mandate k\u00fcmmern k\u00f6nnen.<\/p>\n

    Gespr\u00e4ch vereinbaren<\/a>
    \n RISTER \u2013 Treuhand in Genf, Antwort innert eines Arbeitstages.<\/span>\n<\/div>\n

    Maklervertrag und Maklerprovision: wann der Lohn verdient ist<\/h2>\n

    In der Schweiz wird der Makler f\u00fcr den Erfolg bezahlt, nicht f\u00fcr den Aufwand. \u00abDurch den M\u00e4klervertrag erh\u00e4lt der M\u00e4kler den Auftrag, gegen eine Verg\u00fctung, Gelegenheit zum Abschlusse eines Vertrages nachzuweisen oder den Abschluss eines Vertrages zu vermitteln\u00bb (Art. 412 Abs. 1 OR), und im \u00dcbrigen gelten die Regeln \u00fcber den einfachen Auftrag (Abs. 2). Der entscheidende Satz folgt in Art. 413 Abs. 1 OR: \u00abDer M\u00e4klerlohn ist verdient, sobald der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des M\u00e4klers zustande gekommen ist.\u00bb<\/p>\n

    F\u00fcnf Regeln \u00fcberraschen Makler, die ihr Handwerk in Deutschland oder \u00d6sterreich gelernt haben:<\/p>\n